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중소형 ‘똘똘한 한 채’ 시대 — 대출 규제가 바꾼 서울 주택구조와 향후 개편 방향 정부의 대출 규제 강화로 자금 조달 여건이 좁아지자 입지가 좋고 면적은 작은 중소형 아파트(전용 59~60㎡ 이하)에 수요가 집중되고 있다. 최근 헬리오시티·리센츠·청담자이 등지의 실거래가 사례는 이를 극명하게 보여준다. 이제 시장은 ‘양(面積)으로 소유하는 시대’에서 ‘질(입지)로 소유하는 시대’로 재편되고 있다. 아래에서는 왜 이런 변화가 생겼는지, 앞으로 부동산 시장은 어떻게 재편될지(단기·중기·장기 시나리오), 그리고 각 주체(실수요자·투자자·정책입안자·금융기관)가 어떻게 대응해야 하는지를 풍부하게 분석한다.💡 왜 전용 60㎡ 미만, ‘똘똘한 한 채’에 몰리나?첫째, 대출 한도의 축소와 강화된 심사가 가장 직접적인 원인이다. 총액·소득·LTV·DTI(총부채비율) 규정이 강화되면서 실수요자가 취득.. 2025. 11. 8.
공공이 토지를 소유할 때 부동산 시장은 안정될까? — 토지공개념과 시장 균형의 딜레마 부동산 시장이 폭등할 때마다 빠지지 않는 논의가 있다. 바로 ‘토지는 개인이 아니라 공공이 소유해야 한다’는 주장이다. 토지의 사유화를 제한하면 투기가 줄고, 주거비도 안정될 것이라는 논리다. 한국에서도 이 개념은 여러 차례 등장했다. 1970년대부터 시작된 토지공개념, 2000년대 초반의 개발이익환수제, 그리고 최근 논의되는 토지임대부 주택제도까지 — 모두 같은 뿌리를 가진 정책이다. 하지만 질문은 여전히 남는다. 공공이 토지를 소유하면 정말 부동산 시장은 안정될까? 이 글에서는 경제적, 제도적, 심리적 측면에서 그 가능성과 한계를 함께 살펴본다.🏛️ 토지공개념의 원리 — 시장 대신 공공이 조절하는 땅의 가치토지는 한정된 자원이다. 생산을 늘릴 수도 없고, 새로운 땅을 만들 수도 없다. 따라서 시장에.. 2025. 11. 7.
토지임대부 주택, ‘반값 아파트’의 진짜 가치 — 30년 후에도 가치가 있을까? 2025년 11월, 서울 강서구 마곡 10-2단지의 토지임대부 주택 121호가 본청약을 앞두고 있다. 이른바 ‘반값 아파트’로 불리는 이 주택들은 땅값을 공공이 보유한 채 건물만 분양하는 방식으로, 서울에서 내 집 마련이 어려운 청년층과 신혼부부에게 새로운 희망처럼 다가오고 있다. 하지만 한편에서는 이런 목소리도 커지고 있다. "토지 소유권이 없는데 그게 과연 집인가?”"30년이 지나면 남는 건 낡은 건물뿐인데, 그게 자산으로서 가치가 있을까?” 이 글에서는 최근 등장한 ‘반값 아파트’ 열풍의 배경과, 토지임대부 주택의 실제 시장 구조, 그리고 30년 후 자산 가치가 유지될 수 있을지**에 대해 깊이 분석한다.🏙️ 반값 아파트의 탄생 — 공공이 땅을 소유하는 이유토지임대부 주택은 말 그대로 ‘토지 임대.. 2025. 11. 7.
토허제에 갇힌 2만4000가구 — 전월세 폭등 우려와 향후 부동산 시장 전망 2025년 11월 발표된 자료에 따르면, 8년 장기임대 의무기간 종료를 맞은 서울의 약 2만4,267가구가 토지거래허가구역(토허구역) 지정으로 인해 사실상 매매가 막히게 되었다. 이 사건은 단순한 개별 사례가 아니라, 공급·수요·세제·임대차 구조가 얽힌 복합적 충격으로 이어질 가능성이 높다. 특히 전월세 시장에서 이미 고조된 불안이 추가적인 가격 상승(전세·월세 동반 상승)으로 연결될 여지가 크다. 아래에서는 왜 이런 현상이 발생하는지, 어떤 경로로 전월세 시장에 영향을 미치는지, 그리고 중·장기적으로 부동산 시장에 어떤 파급을 주는지를 다층적으로 분석한다.💥 현상 요약: ‘강제 보유’가 만들어내는 즉각적 충격우선 핵심 사실 관계부터 요약하면, 2017~2018년 장기 민간임대 등록을 통해 혜택을 받으.. 2025. 11. 6.
공시가격 현실화율 조정이 부동산 세금에 미치는 실제 영향 공시가격 현실화율은 부동산 세금을 결정짓는 가장 중요한 기준 중 하나다. 정부가 주택이나 토지의 공시가격을 시세와 얼마나 일치시키느냐에 따라 국민이 부담하는 세금의 수준이 달라지기 때문이다. 최근 정부는 부동산 시장 안정과 세 부담 완화를 동시에 달성하기 위해 공시가격 현실화율 조정을 핵심 정책 수단으로 활용하고 있다. 이 글에서는 현실화율 변화가 실제로 보유세, 재산세, 종합부동산세 등 각종 부동산 세금에 어떤 영향을 미치는지를 다각도로 살펴본다.💡 공시가격 현실화율이란 무엇인가?공시가격 현실화율은 시세 대비 공시가격의 비율을 의미한다. 예를 들어 어떤 아파트의 실제 시세가 10억 원이고, 공시가격이 7억 원이라면 현실화율은 70%다. 정부는 이를 통해 국민의 세금을 산정하는데, 공시가격이 높아질수록.. 2025. 11. 5.
“넉 달 만에 1.3억 올랐다?” – 규제의 틈새를 노린 오피스텔, 과연 안전한 투자일까 최근 부동산 시장이 다시 요동치고 있다. ‘10·15 부동산 대책’으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이자, 규제를 피한 틈새 상품들이 급부상하고 있다. 그 중심에는 바로 오피스텔이 있다. 서울 아파트 거래는 70% 가까이 급감한 반면, 오피스텔 거래는 오히려 급증했다. 이른바 ‘규제 풍선효과’가 다시 나타난 것이다.그러나 이런 흐름 속에서도 단순히 “오피스텔이 대세”라는 인식은 매우 위험하다. 실제로 오피스텔은 구조적으로 아파트와 전혀 다른 시장이며, 대지 지분이 적어 토지 가치가 낮고, 재건축 가능성도 거의 없다. 즉, 단기적 가격 상승에 현혹되기보다는 그 이면의 리스크를 냉정하게 살펴봐야 할 시점이다.■ 규제 풍선효과의 대표 수혜주 – 오피스텔10·15 대책 이후 서울 아파트는 ‘3중 규제’에 .. 2025. 11. 4.

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