7월부터 강화되는 DSR 규제와 투자방향

서울 아파트값 상승과 함께 7월 시행되는 3단계 스트레스 DSR 규제가 주목받고 있습니다. 규제 효과와 시장 전망을 분석해봤습니다. 7월부터 시작되는 DSR 3단계 규제와 또 다시 확대하겠다는 토허제에 따른 정책의 향방도 살펴보고자 합니다. 빠르게 부동산 정책 흐름을 알고 싶다면 아래 버튼을 눌러보세요.

 

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7월부터 달라지는 대출 규제…서울 아파트값은 잡힐까?

서울 아파트값이 16주 연속 상승세를 이어가는 가운데, 정부는 오는 7월 1일부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 전면 시행한다고 밝혔습니다. 이 규제는 가계대출 급증과 서울 아파트 시장의 과열을 억제하기 위한 핵심 대책으로, 특히 수도권 주택담보대출(주담대)에 직격탄이 될 전망입니다.

하지만 과연 이러한 규제만으로 ‘강남 불패’로 상징되는 서울 집값을 안정시킬 수 있을까요?

 

스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR은 기존의 DSR 계산 방식에 ‘스트레스 금리’라는 가산금리를 더해 대출 가능 한도를 줄이는 제도입니다.

예를 들어, 기존에 연 3% 대출금리로 계산하던 대출 한도를, 3% + 1.5% = 4.5%의 금리로 가정하여 상환능력을 계산하게 됩니다. 이는 곧 대출 가능한 금액이 줄어든다는 의미이며, 대출 문턱을 인위적으로 높이는 효과가 있습니다.

• 시행일: 2025년 7월 1일부터
• 대상 지역: 수도권 전체
• 스트레스 금리: 1.5% (지방은 0.75%, 연말까지 유예)
• 적용 범위: 모든 금융권, 모든 가계대출 (신용대출 1억 초과 포함)
• 대출 한도 감소폭: 평균 3~5%, 연소득 6000만원 대출자는 약 1200만원 감소

"7월부터 대출 문턱 높인다"…치솟는 서울 아파트값 잡힐까[대출 절벽]①

 

왜 지금 시행되나?

한국은행 자료에 따르면, 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 746조원으로 전달보다 2조9000억원 증가한 상태입니다.

그 배경에는 다음과 같은 요인이 있습니다:

1. 기준금리 인하 기대감: 경기 침체 우려로 대출 수요 급증
2. 토지거래허가구역 해제 논란: 매수 심리 자극
3. 전세가 상승: 전세금 인상으로 매매 수요 증가

 

서울 아파트값 현황

2025년 5월 셋째 주 기준, 서울 아파트값은 0.13% 상승하며 16주 연속 상승세를 기록했습니다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 상승을 주도하고 있습니다.

• 강남구: 0.19% → 0.26%
• 서초구: 0.23% → 0.32%
• 송파구: 0.22% → 0.30%
• 용산구: 0.15% → 0.16%
• 성동, 양천, 영등포, 동작, 광진 등도 상승세 유지

서울시는 토지거래허가구역 실거주 의무 위반 시, 실거래가의 10%까지 이행강제금을 부과한다고 밝혔습니다.

 

 

전문가 시각과 시장 반응

권대중 서강대 부동산학과 교수는 “대출 규제가 강화되면 투자 수요는 위축될 수 있지만, 강남·용산 등 똘똘한 한 채 수요에는 영향이 제한적”이라고 밝혔습니다.

정부는 필요 시 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 추가 지정 등 강력한 시장 안정 조치를 강구하겠다는 입장을 밝혔습니다.

 

정부의 추가 대응 방향

5월 23일 열린 제16차 부동산 시장 및 공급 상황 점검 TF에서 논의된 주요 내용은 다음과 같습니다:

• 시장 변동성 확대 시 규제지역 확대 검토
• 불법 시세 조작에 대해 무관용 원칙 대응
• 토지거래허가구역 연장 여부는 9월 이후 결정 예정

강남 집값 상승 폭 커지자…정부 “필요하면 토허제 추가 지정”

 

정책 효과는 제한적일 수도

대출 규제는 과열을 어느 정도 진정시킬 수 있지만, 시장을 주도하는 핵심 지역에서는 제한적 효과만 나타날 수 있다는 분석도 나옵니다.

다양한 복합 요인으로 인해 집값 상승 압력이 여전하다는 평가입니다.

 

결론: 하반기 시장, 관망과 전략 필요

3단계 스트레스 DSR은 가계대출 억제를 위한 강력한 정책입니다. 그러나 서울 핵심 지역을 중심으로 한 주택 가격 상승세는 단기적으로 잡히지 않을 수 있다는 우려가 큽니다.

하반기 부동산 시장은 금리 인하, 공급 불균형, 정책 변화 등 다양한 변수가 얽혀 있습니다. 투자를 고려하는 소비자라면 데이터 기반의 신중한 분석과 전략이 필수입니다.

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