2025년 11월 발표된 자료에 따르면, 8년 장기임대 의무기간 종료를 맞은 서울의 약 2만4,267가구가 토지거래허가구역(토허구역) 지정으로 인해 사실상 매매가 막히게 되었다. 이 사건은 단순한 개별 사례가 아니라, 공급·수요·세제·임대차 구조가 얽힌 복합적 충격으로 이어질 가능성이 높다. 특히 전월세 시장에서 이미 고조된 불안이 추가적인 가격 상승(전세·월세 동반 상승)으로 연결될 여지가 크다. 아래에서는 왜 이런 현상이 발생하는지, 어떤 경로로 전월세 시장에 영향을 미치는지, 그리고 중·장기적으로 부동산 시장에 어떤 파급을 주는지를 다층적으로 분석한다.
💥 현상 요약: ‘강제 보유’가 만들어내는 즉각적 충격
우선 핵심 사실 관계부터 요약하면, 2017~2018년 장기 민간임대 등록을 통해 혜택을 받으며 임대사업을 해온 소유자들은 의무 임대기간(예: 8년) 종료 시점에 매각을 통해 혜택 종료와 맞물린 자산 재배치를 계획해 왔다. 그러나 10·15·2025 부동산 대책에 따라 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 해당 주택은 매수자가 6개월 내 실거주해야 하는 규정 때문에 임차인이 계속 거주 중인 상태에서는 거래 자체가 불가능해졌다. 그 결과 많은 임대사업자들이 예정되었던 매도를 하지 못하고 '강제 보유' 상태에 놓였다. 이 사건의 즉각적 효과는 다음과 같다. 첫째, 예상 공급(매도 물량)의 급감 — 공급이 계획대로 시장에 풀리지 않으면서 단기적 유동성이 떨어진다. 둘째, 세제 혜택 소멸 후 세부담 증가 — 등록임대 혜택(종부세 합산 배제, 재산세 감면 등)이 끝났거나 곧 끝나 세부담은 늘어나는데, 매도는 막혀 있어 비용만 증가한다. 셋째, 임대인-임차인 간 마찰 심화 — 임대인은 세부담을 임차인에게 전가하려 하고, 임차인은 거주권 보호 차원에서 집을 쉽게 비키지 않는다. 이 세 요소가 결합되면 전월세 가격 상승 압력이 강하게 발생할 수밖에 없다.
🏠 전월세 시장으로의 전이 메커니즘 — 왜 전월세가 오르나?
공급 축소와 세부담 증가는 전월세 시장에서 다음과 같은 경로로 가격을 밀어올린다. 첫째, 매도 불가 → 임대 지속 또는 전환: 매도를 계획했던 임대사업자가 매도가 불가능하니 기존 계획을 수정해 임대를 지속하거나, 전세를 월세로 전환하려는 유인이 커진다. 월세 전환은 초기 보증금은 낮추고 월임대료를 높이는 방식으로, 집주인이 세금·유지비를 매월 분산 전가하는 형태다. 둘째, 세부담 증가 → 전월세 전가: 등록임대 혜택 종료로 연간 세부담이 늘면 임대인은 이를 전세금(보증금) 인상이나 월세 인상으로 보상받으려 한다. 특히 종부세·재산세의 구간(과세기준선)을 넘는 경우 급격한 세금 증가가 발생해, 그 충격은 즉시 임대료 책정에 반영될 가능성이 크다. 셋째, 거래 잠김(유동성 저하) → 신뢰와 가격 왜곡: 거래가 막히면 시장 투명성이 떨어지고 가격 신호가 왜곡된다. 매물이 없어도 수요는 존재하면, 남아 있는 전세·월세 물건들에 대한 경쟁이 심화되어 가격이 오르게 된다. 이러한 메커니즘은 특히 서울 등 수요가 탄탄한 지역에서 강하게 작동한다. 한국 부동산 시장의 특징상 전세 비중이 높은 주거형태에서 전세가격 상승은 곧 월세 전환 가속화와 생활비 압박으로 연결된다. 결과적으로 신혼부부·청년층·저소득 가구의 주거비 부담이 크게 증가하고, 주거 불안정성이 사회적 문제로 확산될 수 있다.
📊 중장기적 시장 전망과 시나리오별 영향
단기 충격을 넘어서 중장기적으로 어떤 일이 벌어질지 예측하려면 몇 가지 시나리오를 고려해야 한다. 아래는 현실성이 높은 세 가지 시나리오와 그 경제·사회적 파급 효과다. 시나리오 A — 규제 유지(현상 지속)
토허제가 장기간 유지될 경우, 예정됐던 매도 물량은 결국 시장에 풀리지 않고 '장기적 공급 부족'이 계속된다. 이는 단기적으로는 가격 상승 압력을 유지시키며, 중장기적으로는 신규 공급(신축) 의존률 증가와 임대료·전세의 구조적 상승을 초래한다. 또한 보유세 부담은 지속되어 다주택자들의 보유-처분 딜레마를 악화시키며, 투자 심리의 왜곡(매물 회피·반사이익 기대)이 발생할 수 있다. 시나리오 B — 부분적 완화(일부 예외 허용)
정부가 특정 조건(실거주·전매제한 해제 등)하에 매매를 허용하면, 일시적 매물 쏠림이나 특정 지역의 매도 증가가 나타날 수 있다. 이는 단기적으로 가격 조정(하향 압력)을 가져오지만, 완화 신호는 기대 인플레이션을 낮춰 장기적 급등 리스크를 완화한다. 다만 완화 조건의 설계가 미흡하면 '치킨 게임'식 불확실성만 키우게 된다. 시나리오 C — 대대적 정책 전환(규제 철폐 또는 보완책 병행)
토허제 규정 완화와 함께 임대차 보호·세제 보완을 병행하면, 과도한 충격 없이 매물이 시장에 유입될 가능성이 있다. 예를 들어 임대인에게 이전 세제 혜택을 단계적으로 부여하거나, 실거주자 우선 정책을 명확히 하면 매도의 '타이밍'이 분산되어 시장 안정에 기여할 수 있다. 하지만 정치적 부담·여론을 고려해 실행이 어렵다는 점이 걸림돌이다. 종합적으로 볼 때 단기적으로는 전월세·월세 상승 압력이 강하게 작동할 가능성이 크고, 중장기적 결과는 정부의 규제 완화 방식과 보완 정책의 질에 따라 크게 갈릴 것이다. 특히 세제(종부세·재산세)와 임대차 보호제도의 동시 설계가 미흡하면 주거비 부담의 사회적 전이가 심화될 것이다.
🔎 결론
이번 사안은 단순히 ‘장기임대 만료 시점의 거래 차단’이라는 기술적 문제가 아니라, 공급-세제-임대차가 얽힌 복합적 시스템 리스크를 드러낸 사건이다. 토허제 지정으로 인해 약 2만4천여 가구의 매도가 묶인 상황은 전월세 시장의 즉각적·구조적 부담을 높일 가능성이 크다. 따라서 정부의 대응은 다음 원칙을 따라야 한다.
- 단기 보호: 임차인의 주거권 보호와 전월세 급등 억제를 위한 긴급 지원(임대료 보조·전세금 대출 완화 등).
- 중장기 설계: 토허제의 예외·완화 규정과 함께 세제 보완(실거주자 완화, 단계적 세제 전환) 도입.
- 투명성 확보: 공시·거래 절차의 명확화로 불확실성을 최소화하고, 시장 심리를 안정.
무엇보다 중요한 것은 정책 간 일관성과 영향받는 이해당사자(임대인·임차인·지자체)의 비용-편익을 균형 있게 고려하는 설계이다. 그렇지 않으면 단기적 규제는 오히려 중장기적 불안정과 사회적 비용의 전가를 초래할 것이다.
