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서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전역으로 토지거래허가구역이 확대된 지 3개월 만에 강남3구 아파트 거래량이 다시 반등세를 보이고 있습니다. 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 도입된 토지거래허가제가 실수요자뿐 아니라 중국인 등 외국인 투자자들의 영향까지 얽히면서 정책 효과가 반감되고 있다는 평가가 나옵니다. 이번 글에서는 토지거래허가제의 한계와 강남3구 거래량 반등의 원인, 중국인 투자 동향, 그리고 앞으로의 시장 전망과 투자 전략까지 심층 분석해 드립니다.
토허제 약발 떨어지나…강남3구 아파트 거래량 일제히 '반등'
신고기간 한 달 남았는데…이미 4월 넘어선 5월 거래량 마포구에선 전 평형 신고가 단지도…강북권서 신축 위주 신고가 행진 지난 3월 토지거래허가구역을 서울 강남 3구와 용산구 전역으로 확
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토지거래허가제의 한계와 강남3구 거래량 반등
토지거래허가제는 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 투기적 수요를 차단하고 가격 안정을 도모하겠다는 목적으로 시행되는 규제입니다. 그러나 이번 강남3구 사례에서 보듯 규제 강화 직후 거래량이 일시적으로 감소했지만, 5월 들어 강남구, 서초구, 송파구 모두에서 거래량이 전월 대비 증가하는 반등세를 보였습니다. 서울부동산정보광장 자료에 따르면 5월 강남구 거래량은 153건으로 4월(108건)보다 늘었고, 서초구는 49건에서 96건, 송파구는 129건에서 142건으로 증가했습니다. 이러한 현상은 토지거래허가제의 구조적 한계에서 비롯됩니다. 허가제를 적용하면 실수요자들의 거래까지 일시적으로 위축되지만, 규제 회피를 위한 편법 거래나 갭투자 수요까지는 효과적으로 차단하지 못하는 경우가 많습니다. 특히 강남3구는 실수요와 투자수요가 혼재된 지역으로, 불편을 감수하고라도 신축 단지를 중심으로 거래가 지속되는 모습입니다. 예를 들어 서초구 반포동 아크로리버파크 84㎡는 지난달 56억5천만 원에 거래되며 신고가를 경신했고, 잠원동 신반포2차 107㎡도 54억5천만 원에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 이는 규제에도 불구하고 투자심리가 꺾이지 않았다는 방증입니다. 또한 강남3구는 자산시장으로서의 성격이 강해 ‘거래량 감소=가격 하락’이라는 단순 공식이 적용되지 않습니다. 공급 부족, 고급화, 브랜드 단지 선호 등이 복합적으로 작용해 실수요자와 투자자 모두가 거래 타이밍을 놓치지 않으려는 심리가 강화된 결과입니다. 따라서 규제만으로는 강남3구 시장의 과열을 억제하기 어렵다는 현실이 드러났습니다.
| 4월 거래량(건) | 5월 거래량 (건) | |
| 서초구 | 49 | 96 |
| 강남구 | 108 | 153 |
| 송파구 | 129 | 142 |
| 용산구 | 38 | 48 |
중국인 거래와 외국인 투자자의 영향
강남3구 아파트 시장에서 토지거래허가제의 실효성이 떨어지는 또 하나의 이유는 외국인 투자자, 특히 중국인 투자자의 영향력입니다. 한국부동산원의 외국인 거래 통계에 따르면 2024년 기준 서울 전체 외국인 아파트 매입의 약 55%가 중국인 투자자에 의해 이뤄졌으며, 이 중 상당 부분이 강남3구로 몰리고 있습니다. 중국인 투자자들은 현금 유동성이 풍부해 높은 가격대의 신축 단지에 집중 투자하는 경향을 보입니다. 토지거래허가제는 기본적으로 내국인을 대상으로 한 규제체계라서 외국인 투자자들은 법률 검토와 대리인을 통해 거래 허가 요건을 충족하면 손쉽게 거래를 성사시킬 수 있습니다. 실제로 중국인 투자자들은 국내 법인 설립, 배우자 명의, 외국인등록증 등을 활용해 거래 허가를 받아왔습니다. 또한 중국인 투자자는 국내 실수요자와 달리 ‘세금 규제 → 해외 자금 이동 → 국내 재투자’라는 투자 패턴으로 규제 리스크를 피해가며 투자를 이어갑니다. 특히 한국과 중국 간 외교 관계가 악화될 때마다 중국인 투자자들의 ‘기회 매수’가 활발해졌다는 분석도 있습니다. 이는 외교적 긴장 국면에서 한국 부동산 시장을 안전자산으로 보는 심리가 작용하기 때문입니다. 결과적으로 강남3구 시장에서 중국인 거래가 꾸준히 이어지면서 토지거래허가제의 실효성을 약화시키는 요인이 되고 있습니다.
앞으로의 전망과 투자 전략
강남3구 아파트 시장은 단기간의 규제 효과 이후 다시 거래량이 반등하며 시장 회복 조짐을 보이고 있습니다. 특히 신고가 거래가 이어지고 있다는 점은 실수요자와 투자자 모두 ‘규제 피로감’과 ‘주택 공급 부족’에 대한 불안을 동시에 느끼고 있다는 신호입니다. 여기에 3단계 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 시행되면서 대출 규제가 강화된 상황에서도 현금 보유자들의 거래가 활발히 이어지는 모습입니다. 이는 자산가 계층의 투자심리를 꺾기에는 규제만으로는 한계가 있다는 현실을 보여줍니다. 전문가들은 앞으로도 강남3구 시장에서 토지거래허가제만으로 과열을 억제하기 어렵다고 전망합니다. 강남권은 실수요뿐 아니라 외부 자금 유입이 많아 공급 부족 문제만으로 가격을 잡기 어려운 구조이기 때문입니다. 오히려 규제가 강해질수록 ‘규제 피로감’이 누적되면서 규제를 피해 신축 단지나 인근 지역으로 자금이 이동하는 풍선효과가 발생할 가능성도 큽니다. 정부가 강남3구 집값 급등세가 이어지면 다시 규제 카드를 꺼낼 수 있다는 관측도 제기되고 있습니다. 투자자라면 이러한 불확실성 속에서 포트폴리오를 분산하고 리스크를 관리하는 전략이 중요합니다. 단일 아파트 단지에 집중 투자하기보다는 마포·용산·성동 등 규제에서 비교적 자유로운 지역이나 강북권 신축 단지를 눈여겨보는 것이 대안이 될 수 있습니다. 또한 중국인 투자자의 매수세가 지속될 가능성을 고려해 외국인 투자자의 동향을 주시하고, 현금 비중을 적절히 유지하며 급락 시 분할 매수를 시도하는 것도 필요합니다. 규제 일변도의 정책만으로는 시장을 통제하기 어렵기에 투자자 스스로 시장 흐름을 읽고 유연하게 대응하는 전략이 필요합니다.
결론: 규제만으로는 한계, 투자자의 전략이 답이다!
강남3구 아파트 거래량 반등은 토지거래허가제만으로는 시장을 잠재울 수 없다는 현실을 다시금 보여주고 있습니다. 중국인 투자자들의 활발한 투자와 강남권의 자산시장 성격이 결합되면서 규제 효과는 제한적일 수밖에 없습니다. 앞으로도 강남3구 집값은 단기적으로 조정 국면을 거칠 수 있으나, 장기적으로는 규제보다 시장의 수급 구조와 글로벌 자금 흐름에 더 큰 영향을 받을 가능성이 큽니다. 투자자들은 단기 규제 뉴스에 흔들리기보다는 안정적인 자산배분과 분산투자 전략으로 리스크를 최소화하고 시장의 변동성을 기회로 삼는 냉철한 대응이 필요합니다.