토지거래허가제 × 전세갱신청구권, 최악의 조합이 온다 !

10.15 토지거래 허가제와 3+3+3 전세 개갱신청구권이 만드는 최악의 시너지! 전세보증금이 묶이면서 토지 투자까지 제한되는 이중고가 현실화되고 있습니다. 지금 바로 대응 전략을 세우지 않으면 수억 원 손실이 불가피합니다.

토지거래 허가제 핵심 변화

2025년 10월 15일부터 수도권 및 지방 주요 지역의 토지거래 허가 기준이 강화되었습니다. 기존 600㎡에서 300㎡로 허가 대상이 확대되었고, 심사 기간도 45일에서 60일로 연장되어 매매 절차가 복잡해졌습니다. 특히 투자 목적 토지 매입의 경우 허가 거부율이 30% 이상 급증하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

요약: 허가 대상 확대와 심사 기간 연장으로 토지 거래 진입 장벽 상승

전세 개갱신청구권 함정

임대인 매매 제한

3+3+3 계약 하에서 임대인은 9년간 사실상 매매가 어려워졌습니다. 전세 보증금 반환 의무로 인해 유동성이 크게 제한됩니다.

토지 투자 연계 피해

전세 보증금으로 묶인 자금을 토지 투자에 활용할 수 없게 되면서, 토지거래 허가제 강화와 맞물려 투자 기회가 급감하고 있습니다.

자금 회전율 악화

기존 2년 단위 자금 회전이 최대 9년까지 연장되면서 투자 효율성이 크게 떨어지고 있습니다.

요약: 장기 자금 고착화로 투자 포트폴리오 다변화 불가능

투자 가치 하락 분석

토지거래 허가제와 전세 개갱신청구권의 결합으로 부동산 투자 수익률이 평균 15-20% 감소할 걸로 보입니다. 특히 수도권 토지의 경우 허가 취득 불확실성으로 리스크 프리미엄이 상승하면서 실제 거래가는 공시지가 대비 5-10% 하락세를 보이고 있습니다. 전세 자금 회전 지연으로 인한 기회비용까지 감안하면 총 투자 수익률은 더욱 악화될 전망입니다.

요약: 투자 수익률 15-20% 감소, 거래가 5-10% 하락으로 투자 매력도 급락