정부가 2025년 연말 발표할 예정인 ‘최대 규모 주택공급 대책’이 서울 도심의 유휴부지 재활용, 공공택지 확보, 나아가 그린벨트 해제까지 포함할 가능성이 제기되고 있다. 하지만 이 같은 계획이 실제로 실현될 수 있을지, 법적 제약과 정치적 부담, 시장 여건을 종합적으로 검토해보면 복잡한 과제가 산적해 있다. 이번 글에서는 그린벨트 해제 가능성과 정책 실효성, 민간·공공 병행의 현실적 한계를 다각도로 분석한다.
🌆 1. 주택공급 대책의 배경 — 왜 지금인가?
2025년 하반기 현재, 서울 주택시장은 다시금 불안정한 흐름을 보이고 있다. 10·15 부동산 대책으로 토지거래허가구역 지정, 대출 규제 강화 등의 강력한 수요 억제 정책이 시행되었음에도 불구하고, 수도권 핵심 지역의 아파트 매매가격은 오히려 상승세를 이어가고 있다. 이런 상황에서 정부가 ‘공급 카드’를 꺼내 든 것은 시장 안정과 민심 달래기라는 두 가지 목적을 동시에 달성하기 위한 선택이다. 이재명 정부는 출범 초기부터 “집은 사는 곳이지, 투기 대상이 아니다”라는 기조를 강조해왔다. 하지만 공급 부족이 해소되지 않으면 실수요자의 부담은 줄어들지 않는다. 서울의 신규 주택 공급은 최근 몇 년간 극도로 제한적이었다. 도심의 가용 부지가 고갈되었고, 재개발·재건축 규제 역시 완화되지 못한 채 유지되었다. 이에 따라 ‘대규모 공급 대책’이란 정치적 상징성을 가진 정책을 통해 시장에 안정 신호를 주겠다는 것이 이번 계획의 핵심이라 할 수 있다.
🏗️ 2. 그린벨트 해제의 실현 가능성 — 법적 제약과 정치적 부담
그린벨트(개발제한구역)는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거해 지정된다. 도시 확산을 억제하고 자연환경을 보전하기 위한 목적이 크지만, 그만큼 해제 절차가 복잡하고 사회적 논란이 크다. 서울의 그린벨트 면적은 약 150㎢로, 서울 전체 면적의 25%에 해당한다. 이 중 일부를 해제해도 수만 가구의 중규모 택지를 확보할 수 있지만, 문제는 환경 훼손, 지역 불균형, 교통·인프라 부담이다. 법적으로는 국토교통부 장관이 해제를 결정할 수 있지만, 실제 절차상 환경부 협의, 도시계획위원회 심의, 지방자치단체 동의가 필요하다.
이 과정에서 지역 반대와 환경단체의 저항이 거셀 것은 불 보듯 뻔하다. 정치적으로도 그린벨트 해제는 민심에 양날의 검이다. 집값 안정에 기여할 수 있지만, 동시에 “환경 파괴를 통한 부동산 부양책”이라는 비판을 받을 가능성도 높다. 특히 총선을 앞둔 정부 입장에서는 신중할 수밖에 없다.
다만 이재명 대통령은 과거부터 “필요하다면 한시적 해제도 검토 가능”하다는 입장을 밝혀왔다. 즉, 완전 해제가 아닌 ‘부분적·조건부 해제’, 예를 들어 ‘공공임대주택 전용 해제’, ‘도심 연접지 한정 해제’ 등의 형태로 절충안을 마련할 가능성이 크다.
🏢 3. 유휴부지·공공택지 활용 — 현실적인 단기 대안
그린벨트 해제가 부담스럽다면, 정부가 선택할 수 있는 또 다른 해법은 공공기관 유휴부지와 공공택지의 재활용이다. 현재 국토부가 검토 중인 대표적 후보지로는 노원구 태릉CC, 마포구 서부운전면허시험장, 서초구 서울지방조달청, 외교원 일대 등이 있다.
이들 부지는 이미 과거 정부에서도 여러 차례 공급 후보지로 거론된 곳으로, 행정 절차와 인프라 검토가 상당 부분 진행되어 있어 신속한 개발이 가능하다. 또한 LH, SH 등 공공기관이 보유한 미활용 부지를 민간과 공동개발하거나, 장기임대주택으로 전환하는 방안도 유력하다.
다만, 이 역시 용도 변경, 지자체 협의, 기반시설 확보 등 행정 절차상 걸림돌이 많아 실제 공급까지는 3~5년의 시차가 발생할 가능성이 높다. 이런 이유로, 전문가들은 이번 대책이 “당장 내년에 입주 가능한 공급 확대책이라기보다, 정치적 신호를 위한 중장기 계획에 가깝다”고 분석한다.
💰 4. 민간 참여의 필요성과 제도적 한계
이번 대책의 또 하나의 핵심은 공공과 민간의 투트랙 병행 전략이다. 정부는 공공주도 공급 확대를 추진하면서도, 민간 개발 활성화를 병행해야 실질적 공급 효과가 나타난다고 강조한다. 그러나 현실적으로는 민간 참여를 끌어들이기 쉽지 않다.
첫째, 재건축초과이익환수제, 안전진단 기준, 용적률 제한 등 여전히 각종 규제가 유지되고 있다.
둘째, 금리 고착화로 인한 자금 부담과 분양시장 위축이 민간 사업자의 참여 의욕을 떨어뜨리고 있다. 이 때문에 전문가들은 “그린벨트 해제나 공공부지 활용도 좋지만, 결국 핵심은 민간의 참여를 어떻게 유도하느냐”라고 입을 모은다. 미국·일본 등 선진국의 경우, 도심 재생사업은 대부분 민간이 주도하되 정부는 세제·인허가 인센티브를 부여하는 방식으로 진행된다.
우리 정부도 비슷한 접근법을 취하지 않는다면, 공급 확대의 속도와 지속성은 담보하기 어렵다.
🌳 5. 환경·사회적 파장 — 그린벨트 해제의 양면성
그린벨트 해제는 언제나 ‘공급 확대 vs 환경 보전’의 충돌로 이어진다. 서울의 남쪽, 서초·강남·관악 일대의 그린벨트는 도심 열섬 완화, 수질 정화, 생태계 보전 기능을 수행하고 있다. 이 지역 일부가 해제될 경우, 단순히 주택 문제가 아니라 도시 생태 구조의 변화까지 초래할 수 있다. 환경단체들은 이미 “그린벨트 해제는 단기 부동산 경기 부양책”이라며 정책 철회를 요구하고 있다.
반면 실수요자 중심의 주거단체는 “공급이 늘어야 전세가격이 안정되고 내 집 마련이 가능하다”며 찬성 의견을 내고 있다. 결국 정부는 환경 보전과 주거 안정이라는 상충된 목표 사이에서 균형점을 찾아야 한다.
이를 위해 최근 논의되는 모델이 바로 ‘그린 인프라형 주거단지’다. 즉, 해제 지역 내 일정 비율을 공원·녹지로 남기고 나머지를 중저가 공공주택으로 공급하는 방식이다. 이런 절충형 개발은 사회적 수용성을 높이는 대안이 될 수 있다.
📊 6. 경제적 파급 효과와 시장 전망
주택 공급 확대는 단기적으로 시장 안정 효과를 낳을 수 있지만, 실제 효과가 나타나기까지는 시간차가 존재한다. 특히 공급 계획 발표 직후에는 기대 심리로 인한 매수세 위축, 즉 단기 안정 효과가 나타날 수 있다. 하지만 실제 공급이 3~5년 뒤에 이루어질 경우, 그 사이의 시장은 여전히 수급 불균형 상태를 유지한다.
또한 대규모 공공 공급은 토지·건설업계 전반의 유동성 회전 속도를 자극해 건설자재·노무비 상승, 중소 시공사 부담 등 부작용을 유발할 수도 있다. 결국 이번 대책의 성공 여부는 속도와 신뢰성에 달려 있다. 정치 일정에 따라 지연되거나 축소된다면 “또 하나의 보여주기식 대책”으로 끝날 가능성도 배제할 수 없다.
⚙️ 7. 제도적 개선과 병행 과제
공급 확대만으로는 집값 안정이 어렵다. 병행되어야 할 핵심 과제는 다음 세 가지다.
1️⃣ 재건축·재개발 인허가 절차 간소화
2️⃣ 민간 분양가 상한제 개선 및 세제 인센티브 제공
3️⃣ 장기 공공임대주택 비중 확대
또한 토허구역 지정, 대출규제 등 수요 억제 정책을 지역별·소득별로 세분화해야 한다. 일률적인 규제는 오히려 시장 왜곡을 심화시킬 수 있다. 정부가 이번 대책을 통해 “공급과 규제의 균형 조정”이라는 새로운 방향을 제시한다면, 시장 신뢰 회복의 전환점이 될 수도 있다.
🧩 결론 및 핵심 정리
정부의 연말 주택공급 대책은 단기적 시장 안정과 중장기 주거 공급의 두 마리 토끼를 잡으려는 시도다. 그린벨트 해제는 실현 가능성은 낮지만, 부분적 해제와 공공임대 중심 개발로 절충될 가능성이 높다. 서울의 유휴부지 활용은 현실적이지만 속도에 한계가 있으며, 민간 참여가 활성화되지 않으면 실질적 공급 효과는 제한적이다. 따라서 정부는 공급량보다 공급 신뢰성을 높이고, 환경·시장 균형을 유지하는 정교한 설계를 해야 한다.
요약하면, 이번 대책은 “할 수 있느냐”보다 “어떻게 하느냐”의 문제다. 그린벨트를 포함한 도심 공급정책이 성공하려면 정치적 결단, 민간 협력, 제도적 신속성이 모두 충족되어야 한다.
