📌 전세·월세가 동시에 사라진다: 10·15 대책 이후 서울 임대시장 심각한 왜곡
10·15 대책 이후 서울 전세시장은 ‘전세난’이라는 단어로 설명되지 않을 만큼 구조적으로 변질되고 있다. 전세대출 규제는 갭투자 억제를 위한 조치였지만, 결과적으로 전세 공급을 대량으로 소멸시키는 부작용을 만들었다. 문제는 전세만 줄어든 것이 아니라, 월세 시장도 함께 잠기고 있다는 점이다. 정책은 전세·월세를 모두 줄이는 방향으로 작동하고 있으며, 그 부담은 고스란히 임차인에게 전가되는 구조로 굳어지고 있다.
"그냥 월세 받을래" 씨 마른 서울 전세…투기 잡으려다 세입자 '불똥'
이재명 정부가 출범 이후 두차례에 걸쳐 발표한 부동산 대책을 통해 전세대출 규제를 강화하면서 전세시장에서 의도치 않은 공급 축소가 나타난다. 갭투자 억제와 투기 수요 차단을 위한 조치
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🔥 왜 전세가 사라지고 있는가? (구조적 분석)
① 전세대출을 DSR에 포함 → 전세 대출 자체가 어려워짐
10·15 대책의 핵심 변화는 전세대출이 이제 원리금 상환 부담에 포함되는 규제로 묶였다는 점이다. 기존에는 ‘대출이 있어도 월 상환액이 없어서 DSR 계산에 잡히지 않는’ 구조였지만, 이제는 전세대출도 신용대출처럼 DSR에 반영되어 대출한도가 크게 줄었다.
- 전세대출 → DSR 포함 → 실수요자의 대출 한도 급감
- 대출 어려움 → 기존 세입자 연장 증가 → 시장에 나오는 ‘순환 전세 매물’ 감소
- 전세 수요 감소가 아니라, 전세 공급이 먼저 증발하는 현상 발생
② 갭투자 금지 → 신규 전세 공급원 1차 소멸
갭투자는 전세 공급의 가장 큰 원천이었다. 신규 매수자가 “전세 끼고 집을 사는 순간” 전세가 시장에 공급되는 구조였기 때문이다. 하지만 갭투자를 전면 금지하면서:
- 신규 집주인의 전세 공급 중단
- 기존 집주인도 매매·전세 모두 불확실 → 전세 계약 회피
즉, 정책은 전세 수요 억제가 아닌 전세 공급 붕괴라는 결과를 만들었다.
③ 입주물량 급감(64% 감소) → 전세 공급 기반 붕괴의 2차 충격
2026년 서울 입주물량은 1만5347가구로 올해의 4만2835가구 대비 64.2%나 감소한다. 입주물량이 줄어들면 신규 전세 공급도 줄기 때문에 전세 시장은 더욱 경직된다.
💥 그런데 왜 월세도 함께 줄어드는가?
보통 전세가 줄면 월세는 늘어나는 것이 정상적이다. 하지만 서울은 전세·월세가 동시에 줄어드는 희귀한 상황이 나타나고 있다. 그 이유는 다음과 같다.
① 임대인이 월세를 선호하지만 공급도 ‘유지·확대’가 아니다
언론에서는 “임대인들이 월세를 좋아한다”고 말하지만, 정작 시장에서는 월세 매물조차 부족해지고 있다.
그 이유는:
- 세금·보유비용 증가로 집을 팔고 시장에서 퇴장하는 임대인 증가
- 다주택 규제 → 임대사업 폐업 증가 → 월세 공급 감소
- 취득·대출 규제 강화 → 신규 임대 물량(신규 투자) 감소
- 월세 선호 = 전세보다 낫다는 의미지, 월세 공급을 늘릴 조건은 아님
결국 시장에서 빠져나가는 임대인이 늘어나며, 전세든 월세든 남는 물량 자체가 줄고 있는 것이다.
📊 전세·월세 공급 급감 도식화
| 구분 | 정책 변화 | 시장 반응 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 전세대출 규제 | 전세대출 DSR 포함 | 세입자 연장 → 신규 매물 감소 | 전세 공급 급감 |
| 갭투자 금지 | 전세 끼고 매수 불가능 | 신규 공급원 사라짐 | 전세 공급 기반 붕괴 |
| 입주물량 감소 | 내년 -64.2% | 신규 임대 공급 중단 | 전세·월세 동시 감소 |
| 임대인 탈시장 | 다주택 중과·보유세 부담 | 시장 퇴장 | 월세 매물도 감소 |
| 대출 규제 | DSR 강화·주담대 축소 | 매매 포기 → 전세 수요 증가 | 전세·월세 모두 부족 |
🧨 지금 시장에서 벌어지는 위험 신호
① 가격은 오르는데 물량은 없다 → 전형적 공급 쇼크
현재 서울 전세시장은 “가격이 오르는데 매물은 없다”는 비정상 상태에 들어섰다. 전세는 다른 상품과 달리 수요보다 공급 변화의 영향을 더 크게 받기 때문에, 지금은 전세시장 전체가 공급 주도형 가격 폭등기에 들어간 상태다.
② 월세 전환 가속 → 임차인 월 지출 20~40% 증가
전세가 사라지면 대부분 월세로 흡수되는데, 월세는 가계 월지출을 급격히 증가시킨다. 특히 중위소득·미혼·신혼부부·2030세대가 직격탄을 맞고 있다. 이건 단순 가격 문제가 아니라 가계 자산 축적 능력의 붕괴로 이어진다.
③ 2030세대는 수도권 외곽으로 이탈
전세보다 월세 부담이 크기 때문에, 젊은 세대가 서울에서 빠르게 이탈 중이다.
- 대출이 안됨 → 서울 전세 선택지 축소
- 전세 사라짐 → 월세 증가
- 월세 부담 ↑ → 외곽 이동
이로 인해 서울 내 청년 비중은 더 떨어질 가능성이 매우 높다.
📉 전세 시장의 장기 리스크
① 역전세 리스크 재부상
전세가격이 계속 오르다가 경기 둔화나 금리 변화 등으로 조정되는 순간, 보증금 반환이 어려운 임대인이 대량 발생할 수 있다. 이는 다시 전세보증 사고 증가로 이어질 수 있다.
② 전세 가격이 고점 유지될 경우 → 사회 구조적 부담 증가
전세는 한국식 사회 안전망 역할을 해왔는데, 지금은 이 제도가 거의 붕괴 직전이다.
- 정주 불안
- 가계 소비 여력 감소
- 지역 간 주거 양극화 심화
- 임대차 분쟁 증가
🔮 향후 1년 전망: 전세는 더 줄고, 월세도 더 줄 것이다
전세난·월세난은 단기 현상이 아니다. 구조적으로 2026년까지 이어질 가능성이 높다.
전세 전망
- 2026년 중반까지 지속적 공급 감소
- 전세가 3~7% 추가 상승 가능성
- 입주물량 부족으로 전세 매물 회복 어려움
월세 전망
- 월세 매물 증가 속도 둔화
- 임대인 탈시장으로 공급 감소
- 월세가격도 1~3% 상승 압력
📌 결론: 전세·월세 동시 잠김은 정책 의도와 전혀 다른 결과
지금 전세시장은 단순 “전세난”이 아닌, 전세·월세가 모두 부족한 ‘이중 공급 쇼크’ 상황이다. 정책은 투기를 억제했지만, 전·월세 공급을 줄이는 경로로 작동하면서 실수요자의 고통을 극대화하고 있다. 전세대출 규제 + 갭투자 금지 + 입주물량 급감 → 전세 공급 붕괴 → 월세 공급 감소 → 임대시장 왜곡 전세제도 보완, 공급 정상화, 대출제도 조정이 병행되지 않으면 서울 임대시장은 2026년까지 불안정성이 지속될 가능성이 매우 높다.
