재초환제 폐지 카드를 꺼내 들었다고!?

재초환(재건축 초과이익환수제) 폐지 논의가 본격화됐다. 10·15 대책 이후 냉각된 부동산 민심을 달래기 위한 민주당의 전략적 카드라는 분석이 나온다. 하지만 제도 완화가 단기적 집값 급등을 유발할 가능성도 높아, 시장 안정을 위한 신중한 접근이 요구된다.

민주당 ‘재초환 폐지’ 카드… 민심 달래기일까, 시장 전환점일까?

10·15 부동산 대책 이후 국민 여론이 심상치 않다. 대출 규제와 토지거래허가제 확대로 무주택자들이 “또 막혔다”고 성토하는 사이, 이상경 국토부 1차관의 “집값 떨어지면 그때 사면 된다”는 발언이 불을 붙였다. 이에 더불어민주당이 내놓은 해법은 뜻밖에도 ‘재건축 초과이익환수제(재초환)’ 폐지·완화였다. 정책 실패로 흔들리는 민심을 붙잡기 위한 ‘반전 카드’라는 해석이 나온다.

23일 문진석 민주당 원내운영수석부대표는 “국회 국토위 차원에서 재초환의 폐지나 장기 유예를 논의하고 있다”며 “공급을 늘릴 수 있는 실질적 방안을 검토 중”이라고 밝혔다. 10·15 대책 이후 규제 여파로 주택시장 거래가 사실상 멈추자, 민주당이 ‘규제 완화 모드’로 급선회한 셈이다.

재초환이란 무엇인가?

재건축 초과이익환수제, 일명 재초환은 재건축으로 생기는 이익 중 일부를 국가가 환수하는 제도다. 조합원 1인당 8,000만원을 초과하는 차익이 발생할 경우, 이익 규모에 따라 10~50%를 부담금으로 부과한다. 1990년대 도입 후 노무현 정부 때 강화됐다가 이명박 정부 시절 사실상 중단, 문재인 정부가 2018년 부활시켰다.

하지만 실제로 징수된 사례는 아직 없다. 부담금 산정이 복잡하고, 공사비 상승 등으로 사업성이 낮아 재건축이 지연된 단지가 많았기 때문이다. 강남, 목동, 여의도, 잠실 등 주요 단지는 ‘재초환 부담이 너무 커 사업이 멈췄다’는 불만을 꾸준히 제기해왔다.

왜 지금 ‘폐지’ 카드가 나왔나

이번 민주당의 재초환 완화·폐지 검토는 단순한 정책 조정이 아니라 ‘민심 수습용’ 성격이 강하다는 분석이 많다. 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 묶이자 “정부가 서민의 사다리를 걷어찼다”는 비판이 거세졌다. 여기에 부동산 정책의 상징 격인 국토부 차관의 부적절한 발언까지 겹치며 여론이 폭발하자, 당이 직접 ‘정책 유화 카드’를 꺼낸 것이다.

내년 6월 지방선거를 앞두고 있다는 점도 중요하다. 재초환 폐지 논의는 시장의 불만을 잠재우는 동시에 ‘공급 확대 정당’ 이미지를 구축할 수 있는 정치적 계산이 깔려 있다.

폐지되면 집값은 어떻게 될까?

전문가들은 한목소리로 “단기적으로는 가격 급등 가능성이 높다”고 진단한다. 강남, 목동, 여의도 등 주요 재건축 단지는 수천만원대 부담금이 사라지면 곧바로 사업 추진이 빨라질 것이기 때문이다. 이는 곧 ‘기대 심리’로 이어져 호가 상승을 부추길 가능성이 있다.

하지만 중장기적으로는 이야기가 다르다. 재초환이 완화되면 정비사업이 속도를 내고 공급 물량이 본격적으로 늘어날 수 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “재초환이 폐지되면 사업성이 개선돼 정비사업 추진이 빨라지고, 결과적으로 공급 확대로 시장 안정에 기여할 수 있다”고 분석했다.

폐지, 정말 가능할까?

문제는 법적·정치적 장벽이다. 재초환은 ‘개발이익의 사유화 방지’라는 명분 아래 사회적 합의로 만들어진 제도다. 폐지 시 ‘강남 특혜’, ‘부자 감세’ 프레임이 뒤따를 가능성이 높다. 또한 재초환은 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’로 규정돼 있어, 단순 행정조치가 아니라 국회 법 개정이 필요하다.

결국 민주당이 당장 완전 폐지로 가기는 어렵고, ‘3~5년 한시 유예’나 ‘부담금 상한 인하’ 등 부분 완화로 절충할 가능성이 크다. 하지만 이 신호만으로도 시장은 이미 반응하고 있다. 발언 직후 강남 재건축 단지 호가가 1~2억 원 뛰는 등 기대감이 급등했다.