서울시 전역이 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 2025년 10월 15일 공고된 이번 대책은 10월 20일부터 효력이 발생하며, 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역이 동시에 포함되었습니다. 주택시장 안정화를 위한 조치라는 정부의 설명과 달리, 실제 현장에서는 “대부분의 아파트가 허가 대상이 된다”는 우려가 커지고 있습니다.
🏙️ 주요 내용
이번 허가제는 토지의 대지지분을 기준으로 합니다. 건물의 전용면적이 아닌 토지지분이 허가기준을 넘는 경우 반드시 관할 구청의 허가를 받아야 거래가 유효합니다. 특히 서울의 주거지역은 기존 법령상 90㎡(약 27평)이었던 기준이 이번에는 6㎡~18㎡(약 1.8~5.4평)으로 대폭 축소되어, 대부분의 공동주택이 사실상 허가 대상이 되었습니다.
📍 자치구별 허가 기준 요약
- 6㎡ (약 1.8평): 강남·서초·용산·성동·광진·중구·종로
- 10㎡ (약 3평): 송파·강동·영등포·동작·동대문
- 12㎡ (약 3.6평): 마포·성북·관악·강서·양천·구로 등
- 15㎡ (약 4.5평): 도봉·강북
- 18㎡ (약 5.4평): 노원
상업지역은 150㎡, 공업지역은 150㎡, 녹지지역은 200㎡ 기준이 유지됩니다. 하지만 대부분의 아파트가 위치한 ‘일반주거지역’은 훨씬 낮은 6~18㎡ 기준이 적용되어, 실질적으로 서울 전역이 허가제의 영향을 받는 셈입니다.
🏢 아파트는 왜 포함될까?
아파트 거래 시 핵심은 ‘대지지분’입니다. 예를 들어 송파구의 전용 84㎡ 아파트라도 대지지분이 10㎡를 넘으면 허가 대상에 포함됩니다. 강남·성동처럼 6㎡ 기준인 지역은 소형 아파트라도 대부분 허가가 필요합니다. 반대로 도봉·노원처럼 15~18㎡ 기준인 지역은 일부 중대형 평형만 해당됩니다.
💬 Q&A: “과거 실거주 2년을 이미 채웠는데, 또 해야 하나요?”
답변: 해야 합니다. 조정대상지역 실거주 2년은 세금 비과세 요건이고, 토지거래허가제의 실거주 의무는 행정상 허가 조건입니다. 따라서 과거 실거주 경력이 있더라도 새로운 허가를 통해 거래할 경우 다시 2년 실거주 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 해당 구청의 허가 조건에 명시되므로 반드시 확인이 필요합니다.
⚠️ 허가 없이 거래할 경우 불이익
- 허가 없이 체결된 계약은 무효
- 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금
- 허가 후 2년간 실거주 의무 부여 가능
✅ 핵심 요약
- 서울 전역 토지거래허가제 시행 (2025.10.20~2026.10.19)
- 주거지역 허가기준: 6㎡~18㎡ (대지지분 기준)
- 아파트 대부분 허가 대상 포함
- 실거주 2년 의무는 세금 요건과 별개
- 거래 전 구청 토지관리과 확인 필수
※ 자치구별 세부 기준은 고시문과 관할 구청 안내를 반드시 확인하세요. 특히 성동·용산·강남 등 일부 지역은 허가 심사가 매우 엄격하게 이뤄지고 있습니다.
