아파트 대신 대형 오피스텔? 13억 시대 서울의 새로운 선택

서울 아파트 평균 가격이 13억 원을 돌파하면서, 주거시장에서 '대안 찾기' 움직임이 본격화되고 있습니다. 특히 상대적으로 가격 부담이 적고, 넓은 공간을 제공하는 대형 오피스텔이 실수요자와 투자자 모두에게 주목받고 있다고 하는데요. 고공행진하는 아파트 가격을 감당할 수 없는 실수요자들이 "싸고 큰 오피스텔로 우르르" 몰리고 있는 것입니다. 그러나 과연 이러한 오피스텔이 아파트를 대체할 수 있을지 한번 살펴보도록 하겠습니다

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1. 대형 오피스텔, 수도권 상승률 '3배 폭등'

KB부동산의 4월 월간 오피스텔 통계에 따르면, 수도권 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 0.43% 상승했습니다. 이는 전월 상승률(0.14%)보다 3배 이상 높아진 수치입니다.

반면,

• 전용 30㎡ 이하 초소형 오피스텔은 -0.19%
• 40~60㎡ 중형은 -0.03%
• 60~85㎡ 중대형은 -0.07%

하락세를 보이며, 소형·중형 오피스텔은 여전히 부진한 모습을 보였습니다.

결국 지금 시장은 "넓고 살기 좋은 오피스텔만 오른다"는 특징을 보이고 있습니다.

 

2. 왜 대형 오피스텔인가?

과거 오피스텔은 주로 1인 가구나 소형 투자 상품으로 인식됐습니다. 하지만 최근 대형 오피스텔은 구조도 다양해지고, 아파트와 비슷한 주거 품질을 제공하면서 패밀리 수요까지 흡수하고 있습니다.

대형 오피스텔의 인기 이유는 다음과 같습니다.

• 넓은 실면적: 전용 85㎡면 아파트로 치면 약 30평대에 해당합니다.
• 저렴한 가격: 아파트 대비 수억 원 이상 저렴해 초기 진입이 용이합니다.
• 대출 규제 완화: 오피스텔은 주택 규제 적용을 받지 않아 대출비율이 높습니다.
• 취득세 부담 완화: 아파트처럼 고가주택 기준 취득세 중과 대상이 아닙니다.
• 세컨드하우스 수요: 1주택자라도 추가로 오피스텔을 구입할 수 있습니다.

특히 서울 서남권(강서구, 양천구, 영등포구) 지역에서는 이 같은 장점을 바탕으로 대형 오피스텔 가격 상승폭이 두드러졌습니다. 4월 한 달간 서남권 오피스텔 매매가격은 0.37% 상승했습니다. 이러한 오피스텔은 주로 하이엔드 오피스텔 또는 아파텔로 불리며 일부 투자자들 사이에 아파트 대체제로 분류하기도 합니다.

3. 서울 아파트값, 여전히 고공행진

서울 아파트 평균 매매가격은 현재 13억 2965만 원입니다. KB부동산 통계 집계 이후 처음으로 13억 원을 넘어섰습니다.

거래량은 줄었지만, 가격은 떨어지지 않고 있습니다. 토지거래허가구역(토허제) 확대에도 불구하고, 서울 아파트는 여전히 '희소성'이라는 프리미엄을 유지하고 있습니다.

그러나 모든 세대가 이 높은 진입장벽을 넘을 수는 없습니다. 자연스럽게 "아파트는 너무 비싸다" → "대형 오피스텔로 가자"는 흐름이 확산되고 있는 상황입니다.

 

4. 전국은 하락, 서울만 독주

한편 전국 오피스텔 매매가격지수는 2023년 10월 이후 18개월 연속 하락세입니다. 서울 오피스텔 가격 상승률(0.14%)도 사실 대형 상품군 덕분에 유지된 것이고, 동북권(-0.08%), 동남권(-0.04%) 등은 오히려 가격이 떨어졌습니다. 이는 인구 밀집도와 투자 형태의 변화에 따른 이유 등으로 비치는데 가격상승은 늘 한계가 있다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

즉, 현재의 상승은 서울 내 일부 대형 오피스텔에 한정된 현상이라는 점을 주의할 필요가 있습니다.

5. 임대수익률은 지방이 더 유리

서울 오피스텔 매매가격이 오르면서, 임대수익률은 4.77%로 전국 평균(5.34%)을 하회했습니다.

반면,

• 인천 오피스텔은 매매가가 하락했지만 임대수익률 6.25%
• 5대 광역시 오피스텔도 임대수익률 6.37%

를 기록했습니다.

투자 관점에서는 지방 중소형 오피스텔이 더 매력적이고, 실거주 관점에서는 서울 대형 오피스텔이 주목받는 구조가 굳어지고 있습니다.

 

결론 : 서울 주거 시장의 새로운 양극화

아파트 한 채 가격이 13억을 넘어선 서울. 이제 실수요자들은 현실적인 대안을 찾고 있습니다.

대형 오피스텔은

• 가격 부담을 낮추고,
• 공간 효율성을 확보하며,
• 대출과 세금 측면에서도 유리한

‘플랜 B 주거지’로 부상하고 있습니다. 앞으로도 서울 아파트값이 쉽게 꺾이지 않는다면, 대형 오피스텔 수요는 더욱 견조하게 이어질 가능성이 높습니다. 그러나 한 가지 분명히 아셔야할 부분은 오피스텔의 가격 상승에는 어디까지나 한계가 있다는 점입니다. 그 이유는 오피스텔 1 가구가 갖고 있는 대지지분이 아파트에 비해 월등히 적기 때문인데요. 

주거용 부동산을 처음 투자해 보시는 분들은 잘 모르시겠지만 매수한 부동산의 가치는 건물 가격이 아닌 대지 가격이라고 보시는 게 맞습니다. 그러기 때문에 시세 차익을 보시려는 사람들 관점에서 보시면 오피스텔은 생각보다 가격 상승 효과를 보시기 힘들수 있습니다.

다만, "서울 대형 오피스텔마저 가격이 비싸진다면?" 다시 한 번 주거 양극화가 심화될 수 있다는 점도 함께 고민해야 할 시점이기 때문에 함부로 사라 마라 할 수는 없는 부분은 아닙니다. 그러므로 투자를 하시기에 앞서 반드시 전문가들과의 상담이 필요한 부분이 아닐까 싶습니다.

 

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2025042810281324121&cast=1&STAND=MT_P

"아파트가 13억? 너무 비싸" 싸고 큰 오피스텔로 우르르…매매가 껑충 - 머니투데이