10·15 부동산 대책 이후 혼란이 커지자 정부가 다시 방향을 틀었다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 묶고 LTV(주택담보인정비율)를 70%→40%로 낮춘 지 불과 열흘 만에, 기존 대환대출에 한해 LTV 70%를 복원한 것이다.
금융위원회는 10월 24일 “증액 없는 대환대출은 기존 한도를 유지하겠다”며 발표했다. 즉, 10·15 대책 이전에 70%로 대출받았던 차주는, 대환 시에도 동일한 한도로 적용받는다. 이번 조치는 10월 27일부터 시행된다.
대환대출 왜 다시 풀었나?
이번 완화는 서민·실수요자들의 강한 반발에 따른 결과다. 기존 대출을 갈아타려던 차주들이 LTV 40% 규제에 막혀 “이자 절감은커녕 원금 30%를 먼저 갚아야 한다”는 불만이 폭주했다. 대출 규제의 취지가 ‘신규 주택 투기 억제’에 있음에도 기존 차주까지 막는 것은 과도하다는 비판이 컸다.
금융위는 “대환대출은 신규 주택 구입 목적이 아닌 상환 부담 완화를 위한 조치이므로 예외를 둔다”고 해명했다. 결국 정부가 여론을 의식해 한발 물러선 셈이다.
전세퇴거자금대출도 예외 적용
6월 27일 이전 임대차 계약에 대한 전세퇴거자금대출 역시 이번 규제 대상에서 제외됐다. 당초 10·15 대책으로 규제지역 내 전세퇴거자금에도 LTV 40%가 적용되면서 임대인의 보증금 반환이 어려워질 수 있다는 우려가 제기됐기 때문이다.
하지만 중도금·이주비는 그대로 40%
문제는 이번 조치가 ‘기존 차주’에게만 해당된다는 점이다. 신규 분양 중도금, 잔금, 이주비 대출은 여전히 LTV 40% 제한이 유지된다. 따라서 재건축·재개발 등 정비사업 자금 조달은 여전히 막혀 있고, 시장에서는 “공급절벽이 심화될 것”이라는 비판이 이어지고 있다.
중도금 대출은 단순한 개인 금융이 아니라 시공사와 조합이 공사비를 충당하는 주요 수단이다. 이 부분이 막히면 사업 지연과 공급 축소로 이어질 가능성이 크다.
DSR 강화로 실효성 반감
이번 완화에도 불구하고 DSR(총부채원리금상환비율) 강화가 병행되면서 실제 체감 대출 여력은 오히려 줄었다. 10·15 대책으로 DSR 하단 비율이 상향되며, 차주의 소득 대비 상환 가능 금액이 축소된 것이다.
예를 들어 연소득 6,000만 원인 차주의 경우 DSR 40%일 때는 3억 원 가까이 대출 가능했지만, 30%로 낮아지면 2억 원 초반으로 줄어든다. 따라서 LTV가 70%로 유지되더라도 DSR 한도에 막혀 실제로는 빌릴 수 있는 돈이 크게 줄어드는 셈이다.
정부의 반복된 혼선, 신뢰도 하락
정부가 발표 후 뒤늦게 예외를 인정하는 일이 반복되면서 정책 신뢰도도 흔들리고 있다. 6·27 대출 규제 당시에도 대환대출이 막혔다가 9·7 대책에서야 허용됐는데, 이번에도 비슷한 양상이 재현됐다.
금융권 관계자는 “시장 충격을 줄이려면 처음부터 세부 설계를 명확히 했어야 한다”며 “이런 식의 사후 보완은 신뢰를 떨어뜨린다”고 말했다.
은행권 반응과 시장 전망
시중은행들은 “이자 절감에는 도움이 되겠지만, 신규 거래 확대는 어렵다”고 입을 모은다. 대환대출은 기존 대출의 금리 조정일 뿐 신규 유동성 공급은 아니기 때문이다. 게다가 은행들은 자체 DSR 규제를 유지하고 있어 LTV 완화 효과가 실제로 체감되긴 어렵다.
부동산 시장에서는 이번 조치로 일시적인 혼선이 지속되다가 중기적으로는 금리 인하와 맞물려 이자 부담 완화 정도의 효과만 나타날 것으로 본다.
정책 평가: 절반짜리 완화
결론적으로 이번 ‘대환대출 LTV 70% 복원’은 정치적 성격의 응급처방에 가깝다. 실제 대출 여력은 DSR 강화와 신규 대출 규제로 인해 제한적이다. 중도금·이주비 대출이 막힌 상황에서 주택 공급을 늘리겠다는 정부의 목표는 여전히 현실과 괴리되어 있다.
시장에서는 “정책의 방향성은 이해하지만, 금융 규제가 너무 급하게 바뀌고 있다”며 “정부가 공급과 대출정책을 유기적으로 조정하지 못하면 시장 불안은 되풀이될 것”이라고 우려했다.
핵심 요약
- 규제지역 대환대출 LTV 70% 복원 (10월 27일부터)
- 전세퇴거자금대출도 예외 적용
- 중도금·이주비 등 신규대출은 여전히 40%
- DSR 상향으로 실제 대출 여력 축소
- 정책 혼선으로 시장 신뢰도 하락
“LTV 숫자만 완화한다고 시장이 움직이지 않는다. 진짜 문제는 DSR 구조와 공급 단계 자금의 막힘이다.”
정부가 공급 활성화와 실수요자 보호를 모두 달성하기 위해선 LTV 수치 조정보다 더 정교한 금융정책 조율이 필요하다.
