정부가 무주택자와 청년층의 주거 안정성을 높이기 위해 ‘지분형 모기지’라는 새로운 주택 금융 제도를 내놓았습니다. ‘1억으로 10억짜리 집을 산다’는 문구는 분명 주목을 끕니다. 그러나 자산가와 부유층, 즉 부동산 자산을 이미 보유한 부자들의 시선은 이 제도에 대해 전혀 다른 해석을 내놓습니다.
그들에게 이 제도는 ‘도움’이 아닌 ‘구조의 변화’를 의미합니다. 그리고 그 변화는 자산 시장의 룰을 뒤흔들 가능성을 내포하고 있습니다. 그것이 국민들의 자산을 불리는 방식일지 아니면 국가만 배불릴 방식인지 부자의 관점에서 한번 살펴보도록 합니다.
“지분은 소유가 아니다” – 부자들의 관점에서 본 ‘반쪽짜리 소유’
자산가들은 부동산을 단순한 주거공간이 아닌 자산으로 봅니다. 그렇기에 지분 소유는 불완전한 통제로 인식됩니다. 집값의 40%를 정부가 소유하고, 그에 대한 임대료를 내는 구조는 ‘내 집’이라는 말보다는 ‘부분적 점유권’에 가깝습니다.
부자들의 논리는 간단합니다. “정부가 지분을 가지고 있는 순간, 이 집은 진짜 내 것이 아니다.”
- 언제 팔 수 있을까?
- 지분을 추가로 사려면 어떤 규제가 붙을까?
- 집값이 올라도 수익의 100%를 가져올 수 없다면, 자산가치가 무슨 의미인가?
부자들은 ‘완전한 소유’에 프리미엄을 두며, 그것이 부동산의 진정한 가치를 만들어낸다고 봅니다. 즉, 지분형 모기지는 심리적으로도, 재무적으로도 불편한 구조입니다. 실제로 문재인 정부에서 추진했었던 3기 신도시의 지분형 주택 역시도 가격이 올라 매도했을 때 그 수익금에서 지분만큼 LH 등에 환수되기 때문에 매도하기 위해 쓰인 매도자들의 중개수수료 등은 매도자가 온전히 떠안아야 할 부분입니다.
정부 개입이 많을수록 자산가치는 왜곡될 수 있다
자산가들은 또 하나의 문제를 지적합니다. 지분형 모기지는 본질적으로 정부가 자산시장에 직접 개입하는 제도입니다. 이는 단기적으로는 실수요자에게 기회를 주는 듯 보이지만, 장기적으로는 시장의 가치 형성과 수익 구조에 예측 불가능한 변수를 만듭니다.
집값이 상승했을 때, 지분 구조상 수익은 제한됩니다. 정부가 일정 비율을 가지고 있기 때문에 가격 상승에 따른 기대 수익이 제한적이다. 자산가들이 투자를 꺼리는 이유다. 또한 정부 보유 지분에 대한 매각 절차, 추가 지분 매입 시의 조건 변화, 임대료 책정 기준 등이 모두 정부 결정에 달려 있어 ‘정책 리스크’라는 새로운 불확실성이 추가됩니다.
부자들은 변수가 많은 자산을 피합니다. 그래서 정부 개입이 큰 부동산은 투자 대상이 아닌 비효율적 자산으로 간주됩니다. 부자들 관점에서 본다면 지분형 주택 소유는 메리트가 전혀 없다고 봐도 무방합니다.
이 제도가 시장 전체에 미치는 신호
지분형 모기지는 청년층·무주택자에게는 ‘사다리’지만, 자산가에게는 ‘자산 구조의 균열’로 읽힙니다. 그들은 이 제도가 시장에 다음과 같은 신호를 준다고 해석합니다.
- “정부는 주거를 자산이 아닌 공공재로 간주한다.” → 부자 입장에선 자산에 대한 정부의 통제가 강화될 가능성으로 본다.
- “부동산 투자 수익은 제한될 수 있다.” → 실수요만을 위한 구조로 정착되면, 투자 목적 자산 수요는 감소한다.
- “중산층 이상의 부동산 투자 유인은 줄어들 것이다.” → 자산 양극화 해소보다 자산시장 전체의 위축 가능성이 커진다.
이러한 메시지는 자산가들에게 “이제 부동산은 예전 같지 않다”는 판단을 심어줍니다. 이는 자산 분산의 흐름, 외국 부동산 투자 선호, 비거주형 자산 확대 등으로 이어질 수 있습니다.
결론 : 누군가에게는 좋은 제도, 하지만 부자의 참여는 없다
지분형 모기지는 명백히 실수요자를 위한 제도라고 볼 수도 있습니다. 그 취지는 훌륭합니다. 하지만 자산가층의 참여나 호응은 기대하기 어렵습니다. 오히려 이 제도를 통해 부자들은 다음과 같은 전략을 취할 수 있습니다.
- 정부와 공유하지 않는 100% 소유권 부동산 집중 투자
- 지분형 주택 제외 지역 중심의 수요 재편
- 임대 수익형 자산으로의 비중 조정
정부는 제도를 설계할 때 단지 공급자 입장만이 아닌, 자산가의 행동 변화와 시장 반응을 예측해야 합니다. 그래야 제도가 ‘선의의 정책’에 머무르지 않고, 시장 내에서 ‘지속 가능한 자산 구조’로 정착할 수 있습니다. 이런 상황에서 우리가 반드시 기억해야할 부분은 어떠한 부동산이든 그 부동산 가격을 좌지우지할 수 있는 건 그 지역에 얼마나 많은 부자들이 거주하고 소유하고 있느냐로 구분된다는 점입니다. 많은 사람들이 강남, 용산 등의 주거지역을 선호하는 이유를 다시 한번 되짚어 봐야 합니다. 그리고 자본주의 사회에서 그 누구도 손해 보는 장사는 하려 하지 않습니다. 그게 설사 정부라고 할지라도.