2025년 3월 기준, 준공 후 빈집 2만 5000 가구를 넘어서며 11년 8개월 만에 최대치를 기록했다고 합니다. 지방을 중심으로 미분양이 누적되며 부동산 시장의 불안정성이 확대되고 있지만, 자산가와 부자들의 시각은 조금 다르다고 합니다. 이들은 이를 단순한 침체가 아닌 포트폴리오 조정과 진입 기회로 보는 경향이 짙습니다. 과연 일반인인 우리와 부자들이 보는 관점이 무엇이 다른지 한번 살펴보도록 합시다.
1. '헐값'은 언제나 기회의 신호다
부자들은 위기의 순간에도 가격에 민감하게 반응한다고 합니다. 준공 후 미분양은 통상 '악성 미분양'으로 불리며 건설사와 지역 부동산 시장에 부담을 줍니다. 하지만 자산가들에게는 ‘헐값 매물’이 등장할 수 있는 타이밍으로 비칩니다.
공급이 늘고 수요가 줄면 가격은 떨어집니다.. 특히 지방에서 다주택자 규제가 완화되고, 대출 규제도 일부 해소되는 시점에는 현금 보유 자산가가 입지 선별 매입에 나설 여지가 커집니다.
부자들은 특정 조건을 만족할 경우,
- 미분양 주택 대량 매입
- 리모델링 후 임대 전환
- 지역 개발 기대주 매입
등을 통해 ‘위기를 기회로’ 만드는 전략을 구사한다고 합니다. 다만 이 부분은 어디까지나 정책적 리스크가 없을 때를 가정해 움직인다는 점을 기억해야 합니다.
2. ‘지방 미분양’… 리스크인가 저평가인가?
현재 미분양 증가가 두드러진 곳은 대구, 경남, 경북, 부산 등 영남권 지방이 중심입니다. 일반 실수요자에게는 낯선 지역일 수 있지만, 부자들은 다각화된 자산 분산 전략을 펼칩니다.
서울이나 수도권에 집중된 자산의 리스크를 줄이기 위해 ‘지방 핵심지’ 저평가 부동산에 선별 투자하는 경우가 많습니다.
그들은 단기 시세 차익이 아닌,
- 중장기 개발계획
- 교통망 확충
- 지자체 정책 방향
등을 종합 분석해 ‘지금은 싸지만, 미래에 오를’ 자산을 선점합니다. 특히 준공 후 미분양 주택은 입주 즉시 수익형 자산으로 전환이 가능해 수요 회복 국면에 대비한 임대 수익 포트폴리오로 유리하게 작용할 수 있습니다.
3. 리츠(REITs) 시장도 주목… 법인·자산가 자금 유입 가능성
정부가 미분양 해소를 위해 리츠(REITs)를 통해 일부 미분양 주택을 매입하겠다는 계획을 밝혔지만, 2만 5000 가구 중 매입 예정 물량은 5000 가구에 불과합니다.
이 틈을 부자들은 놓치지 않을 것입니다.
- 자산관리회사(AMC)
- 부동산 펀드
- 가족법인
등을 활용해 준공 후 미분양 주택을 법인 단위로 저가 매입할 가능성이 높습니다.
이미 일부 자산가는 실물 부동산 대체 투자처로 오피스나 상가 대신 ‘준공된 빈 아파트’에 주목하고 있습니다. 준공이 완료됐다는 건 구조적 위험은 낮고, 단지 유통 문제가 있다는 뜻이기에 거래 구조만 잘 설계하면 투자 효율이 높습니다.
4. 리스크는 분명하다… 하지만 부자는 '리스크를 가격에 반영한다'
물론 모든 빈집이 기회인 것은 아닙니다.
- 인구 감소 지역
- 수요 자체가 없는 공급 과잉지
- 관리 비용이 높은 저수익 단지
는 여전히 자산가도 외면합니다.
하지만 부자들의 사고방식은 다릅니다. 리스크를 회피하는 게 아니라, 그 리스크를 가격에 반영해 매수 여부를 결정합니다. 예컨대, 분양가 대비 30% 이상 할인된 단지가 있다면 단기 손실 리스크보다 중장기 가치 회복 가능성을 계산하는 방식입니다.
이는 일반 실수요자가 접근하기 어려운 투자이지만, 부자에게는 ‘저점 매수의 전략적 타이밍’이 될 수 있습니다.
결론 : 부자는 위기를 가격으로 바꾸는 사람들
미분양 2만 5000 가구. 일반 사람에게는 위기처럼 보이지만, 부자에게는 선택지를 넓혀주는 시그널일 수 있습니다. 그들은 항상 시장을 계산하고, 위기 속에서 가격을 만들고, 미래의 수익을 선점합니다. 정부가 정책으로 수요를 자극할 동안, 부자들은 조용히 빈집을 자산으로 전환할 시점을 기다리고 있을지도 모릅니다. 그러나 그간의 부자들의 관점은 이러한 부분으로 움직인 면이 많지만 대한민국 정책적 리스크가 해결되지 않은 상황에서는 과거의 사례처럼 움직일지는 의문입니다.
미분양으로 건설사들은 경영난의 허덕이고 있고, 무주택자들은 원하는 지역에 원하는 물건이 없어 선택을 못하는 미스매치가 발생하는 게 현시점입니다. 그러기에 그 어느 때보다 부자들의 움직임과 투자가 중요한 시점인데 아직도 다주택자에 대한 탄압과 괄시가 계속되는 한 이 사태는 쉽게 정리되기 힘들어 보입니다. 하지만 그것은 또 하나의 기회일 수도 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.