최근 한 부동산 방송에서 이광수 소장이 “세금으로 강남을 잡겠다”는 발언을 하며 논란이 됐다. 그는 “보유세를 올리면 집값을 잡을 수 있다”고 주장했지만, 이 발언은 단순한 구호로 끝날 위험이 크다. 실제 시장은 그렇게 단순하지 않다. 세금은 언제나 비용이지, 공급이 아니기 때문이다.
1. ‘세금으로 집값 잡기’ 논리의 한계
보유세 인상은 표면적으로는 공정해 보인다. 부자에게 더 많은 세금을 부과하면 집값이 안정될 것이라는 믿음. 하지만 세금은 시장의 공급을 늘리지 않는다. 오히려 세금 부담을 전가할 수 있는 집주인들은 그만큼의 비용을 월세나 전세금 인상으로 돌린다. 결국, 보유세는 부자 처벌이 아니라 세입자 부담으로 돌아온다.
또한, 부동산 투기 수요는 단순히 세금으로 억제되지 않는다. 시장의 기대심리가 살아있으면 세금조차 ‘가격 상승분’으로 흡수된다. 즉, 세금이 높을수록 거래는 줄고, 가격은 더 강하게 오른다. 이것이 지난 10년간 한국이 경험한 결과다.
2. 미국의 교훈 – 세금이 아닌 시장 신뢰가 중요하다
뉴욕의 사례 (2017~2021)
뉴욕은 2017년부터 고가 부동산을 대상으로 재산세를 인상했다. 그러나 5년 만에 맨해튼·브루클린 지역의 임대료는 평균 38% 급등했다. 부유층에게 세금을 더 걷자고 만든 제도가 결국 중산층 세입자의 주거비를 올린 셈이다.
뉴욕대 부동산경제센터는 이렇게 분석했다.
“보유세 인상은 자산가를 제재하지 못했고, 임대료를 올려 세입자에게 세금을 대신 떠넘겼다.”
캘리포니아의 대조적 사례
반면 캘리포니아는 1978년 ‘Proposition 13’으로 보유세를 제한했다. 그 결과 장기보유자들의 세금 안정성이 확보되며 시장은 안정세를 되찾았다. 보유세 완화가 오히려 임대시장 안정에 기여한 셈이다.
3. 유럽의 교훈 – 세금 강화는 언제나 부작용을 낳았다
프랑스 – 부자세(IFI)의 실패
프랑스는 한때 ‘부자세(ISF)’로 부동산 자산가에게 세금을 강하게 부과했다. 그러자 자산가들이 스위스와 룩셈부르크로 빠져나가며 고급 임대주택 공급이 급감했다. 결국 2017년 정부는 부자세를 폐지하고 ‘부동산 부유세(IFI)’로 바꿨지만, 임대료는 오히려 5년 만에 22% 상승했다.
스웨덴 – 보유세 폐지로 거래 정상화
스웨덴은 2008년 순자산세를 완전히 폐지했다. 이전에는 높은 보유세 때문에 거래량이 40% 이상 줄고, 부자들이 자산을 해외로 이전했다. 세금 폐지 후 부동산 거래가 회복되고, 임대공급이 다시 늘었다. 스웨덴 정부는 이후 “보유세 강화보다 시장 신뢰가 중요하다”고 결론지었다.
독일 – 세금이 아닌 ‘시스템’으로 시장 관리
독일은 유럽에서 주거시장이 안정적인 나라다. 그 비결은 보유세 대신 지방세 중심의 분권형 구조다. 세금이 낮고, 대신 각 지방정부가 임대료 상한제와 공공임대 시스템을 운용한다. 2020년 베를린이 임대료를 강제로 동결했다가 헌법재판소에서 위헌 판정을 받았던 이유도 같다. 시장을 인위적으로 누르면 공급이 줄어든다는 교훈이다.
4. 한국의 현실 – 세금은 이미 충분히 올랐다
한국은 이미 지난 몇 년간 공시가격 현실화와 종부세 인상으로 보유세 부담이 폭등했다. 서울 공동주택의 중위 공시가격은 2018년보다 2배, 보유세는 3배 가까이 올랐다. 그럼에도 불구하고 집값은 하락하지 않았다. 오히려 전세·월세가 급등했고, 다주택자들은 매도를 멈추고 임대로 돌아섰다.
2020년 이후 전국 평균 월세는 2년 만에 약 42% 상승했다. 보유세 인상은 매매시장 안정 대신 임차시장 불안을 키운 셈이다.
5. “강남을 잡겠다”는 구호의 위험성
이광수 소장이 말한 “세금으로 강남을 잡겠다”는 발언은 경제 논리가 아닌 정치적 구호에 가깝다. 부동산 시장은 특정 지역만의 문제가 아니라, 금리·심리·정책 신뢰 등 복합적인 요인으로 움직인다.
만약 강남을 보유세로 누르면 자금은 곧바로 인근 지역으로 이동한다. 판교, 과천, 광명, 동탄 등으로 수요가 번지며 결국 수도권 전체가 들썩이는 악순환이 생긴다. 이것이 ‘강남 잡기’ 구호의 근본적 허점이다.
6. 무주택자에게도 돌아오는 세금의 역풍
일부 무주택자 커뮤니티에서는 “보유세를 올려야 부자들이 집을 판다”는 주장이 많다. 그러나 실제로는 그 반대다.
- 보유세가 오르면 매물은 줄고 임대료는 오른다.
- 거래가 막히면 주택 공급은 줄고, 집값은 다시 뛴다.
- 결국 피해자는 세입자, 그리고 미래의 실수요자다.
보유세 인상은 ‘공정’을 가장한 또 다른 불평등일 수 있다. 청년과 서민이 내 집 마련을 더 멀리 느끼게 만드는 정책이 될 가능성이 크다.
7. 진짜 해법은 세금이 아니라 신뢰
부동산 시장은 정부의 정책 신뢰에 따라 움직인다. 정권이 바뀔 때마다 철학이 바뀌면, 사람들은 정책을 믿지 못하고 단기 투기에 나선다. 보유세 강화는 이런 불신을 더 키우는 요인이다.
지금 필요한 것은 세금 인상이 아니라 정책 일관성과 예측 가능성이다. 공급을 늘리고, 시장 심리를 안정시켜야 한다. 세금은 시장을 벌주는 수단이 아니라, 신뢰를 세우는 수단이어야 한다.
8. 결론 – 보유세는 정의가 아니라 착각
이광수 소장은 “보유세로 집값을 잡으면 박수받을 것”이라 말했다. 그러나 그 박수는 곧 세입자의 한숨으로 바뀐다. 보유세 인상은 부자 처벌이 아니라 중산층과 청년층의 주거비 폭탄이 될 것이다.
프랑스, 스웨덴, 독일, 미국의 사례가 이미 증명했다. 세금은 부동산 시장을 ‘통제’할 수 없다. 시장은 응징이 아닌 신뢰로 움직인다. 보유세를 올리면, 결국 모두가 더 힘들어진다.
보유세를 올리면 당신은 정말 행복해질까?
그 대답은 이미 뉴욕과 파리의 세입자들이 대신해 주었다.
