리츠 투자, 한국 부동산시장과 PF 규제 변화의 허들 !

한국형 리츠(REITs)는 금리 인하 기대감 속에 투자자들의 관심을 받지만, PF 자기 자본 규제 강화와 신탁사 책임준공 리스크 등 복합적인 문제에 직면해 있습니다. 투자자들은 언더라인 에셋(underlying asset)과 개발 리스크를 면밀히 따져보고 투자해야 합니다.

 

금리인하기에 다시 뜨는 리츠…월세처럼 배당 받는다 [투자의 재발견]

 

한국형 리츠, PF 규제와 책임준공 리스크에 숨은 복병

최근 금리 인하 기대감이 높아지면서 ‘월세처럼 배당받는다’는 리츠(REITs) 투자 열기가 다시 달아오르고 있습니다. 하지만 한국 부동산 시장의 구조적 특성과 금융당국의 PF(프로젝트파이낸싱) 자기 자본 규제 강화, 신탁사의 책임준공 미이행 리스크 등을 살펴보면, 리츠 투자자들이 단순히 배당만 보고 뛰어들기에는 상당한 주의가 필요하다는 지적이 나옵니다.

 

PF 자기자본 3%→20% 규제, 리츠 투자에 미치는 영향

먼저 금융당국이 추진 중인 PF 자기 자본 규제 강화는 리츠 시장에도 직접적인 영향을 미칩니다. 기존 3%였던 자기 자본 규제를 최대 20%까지 확대하는 방안이 유력시되면서, 금융기관들은 PF 대출 규모를 축소하거나 금리를 높일 수밖에 없습니다. 리츠는 대부분 레버리지(대출)를 일으켜 대형 부동산을 매입하고, 임대수익을 배당하는 구조로 운영됩니다. 하지만 PF 자기 자본 규제가 강화되면 금융기관에서의 자금 조달 비용이 늘어나 리츠 투자수익률이 떨어질 수밖에 없습니다. 이는 ‘안정적 배당수익’이라는 리츠의 핵심 매력에 직접적인 타격이 됩니다.

 

 

책임준공 미이행 등 신탁사마저 고전

최근 기사에서도 확인되듯, 한국에서조차 리츠의 형제격인 신탁사마저 책임준공 미이행으로 대주단에게 대출금 전액과 연체이자를 물어주라는 판결이 나왔습니다. 신탁사는 리츠보다 사업주체에 가깝고 자산관리능력이 뛰어난 전문가 집단임에도 불구하고, 책임준공 문제로 대규모 손실을 입은 것입니다. 이 사례는 한국의 부동산사업 구조가 얼마나 복잡하고 리스크가 큰지를 단적으로 보여줍니다. 그렇다면 리츠가 이러한 책임준공 리스크를 과연 관리할 수 있을까요? 리츠는 자산관리회사(AMC)와 신탁사가 결합한 형태이긴 하지만, 결국 PF 구조를 통해 대출을 일으켜야 하고, 책임준공 문제, 시공사 리스크, 분양 리스크를 피해가기 어렵습니다.

특히 리츠의 경우 ‘분산 투자’라는 매력적인 포인트가 있지만, underlying asset(기초자산) 자체가 재개발·재건축 프로젝트에 얽힌 경우가 많다면, 그 리스크는 고스란히 투자자에게 돌아옵니다. 외국계 기관투자자들이 한국의 재개발·재건축 리츠 투자를 꺼리거나 높은 프리미엄을 요구하는 이유가 여기에 있습니다.

 

"책임준공 미이행, 대출금 전액 배상" 판결…비상 걸린 신탁 업계

 

한국형 리츠의 구조적 문제

한국 부동산 시장은 재개발·재건축 중심으로 사업이 이뤄집니다. 이러한 구조에서는 조합, 시공사, 금융기관, 신탁사, 그리고 리츠까지 얽히며 복잡한 사업구조가 형성됩니다. 이러한 상황에서 리츠가 투자자금을 끌어들여 프로젝트에 투자하면, PF 대출로 자금을 조달해 개발 리스크, 분양 리스크, 시공사 리스크를 함께 떠안아야 합니다. 정부는 프로젝트 리츠 도입으로 개발수익까지 배당하겠다고 하지만, 이는 투자자들을 오히려 사업리스크의 최전선으로 내모는 결과가 될 수 있습니다.

 

리츠 배당률의 함정

리츠는 일반적으로 ‘꾸준한 배당’이 강점으로 꼽습니다. 한국리츠협회에 따르면 지난해 국내 상장 리츠의 평균 배당률은 6~7%로, 시중은행 정기예금(3% 미만)보다 두 배가량 높습니다. 하지만 배당의 기반이 되는 임대수익은 underlying asset의 안정성에 달려 있습니다. 재개발·재건축과 같은 사업구조에서는 분양률이 저조하거나, 책임준공이 지연되면 리츠의 배당 재원 자체가 흔들릴 수 있습니다. 최근처럼 시공사 부도, 공사 지연 사례가 늘어나면서 책임준공 리스크가 현실화되자, 투자자들 사이에서도 리츠 투자에 대한 신뢰가 흔들리고 있다고 보입니다.

 

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유동성과 리츠 ETF의 한계

국내 상장 리츠의 하루 평균 거래량은 8만 7000주 수준으로, 대형주 대비 유동성이 매우 낮습니다. 거래량이 적으면 투자자들이 갑작스러운 리스크 발생에 신속하게 대응하기 어렵습니다. 이 때문에 리츠 ETF로 분산투자하는 방식이 각광받지만, ETF 역시 underlying asset이 재개발·재건축 자산이라면 리스크를 완벽히 해소하기 어렵습니다.

 

부동산 PF와 리츠의 숙명적 결합

결국 한국의 리츠는 한국 부동산 PF와 떼려야 뗄 수 없는 구조입니다. 대형 부동산 개발의 상당수가 PF로 자금을 조달하며, 이 과정에서 금융당국의 규제 강화(자기 자본 규제, LTV 규제 등)는 투자자들에게 ‘보이지 않는 손’으로 작용합니다. PF 자기자본 규제 강화는 리츠 수익률 하락으로 이어질 수밖에 없고, 이는 리츠 투자자들이 기대한 ‘안정적인 월세 배당’이 흔들릴 수 있음을 시사합니다.

또한, 책임준공 리스크와 시공사 리스크는 리츠 투자자들이 피할 수 없는 고질적 문제입니다. 리츠가 매력적인 분산투자 상품으로 소개되지만, underlying asset의 안정성 확보가 전제되지 않는다면 투자자들에게는 새로운 리스크로 다가올 수밖에 없습니다.

 

결론 : 한국형 리츠, PF 규제와 책임준공 리스크의 파도 속으로

한국형 리츠는 ‘커피 한 잔 값으로 건물주가 될 수 있다’는 매력적인 투자상품처럼 보입니다. 하지만 그 이면에는 PF 자기자본 규제 강화, 신탁사의 책임준공 미이행, underlying asset의 리스크, 그리고 낮은 유동성 문제가 복합적으로 얽혀 있습니다. 투자자라면 리츠 투자 전 반드시 기초자산이 무엇인지, 금융당국의 규제와 개발사업 리스크가 어떻게 투자수익률을 좌우하는지 면밀히 따져봐야 할 시점입니다.

 

👉 한 줄 요약: 한국형 리츠, ‘PF 규제+책임준공 리스크+저유동성’의 3중고가 투자자들을 기다리고 있다.

 

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