2025년 10월 15일, 서울 전 25개 구가 토지거래허가구역으로 지정되면서 부동산 시장에 큰 파장이 일었습니다. 그런데 의외로 청담동의 고급 오피스텔, 한남 유엔빌리지 일부 주택 등은 이번 규제 대상에서 빠졌습니다. “가격이 높은데 왜 규제되지 않았을까?” 이번 글에서는 그 이유를 법적 기준과 실제 사례를 중심으로 자세히 설명드립니다.
📍 토지거래허가제란 무엇인가?
토지거래허가제는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 따라, 정부가 투기 과열 우려 지역을 ‘허가구역’으로 지정하면 그 지역 내 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 관할 구청의 허가를 받아야 하는 제도입니다.
핵심 목적은 다음과 같습니다.
- 부동산 투기성 거래 억제
- 단기 시세차익 방지
- 실수요 중심 시장 형성
즉, 토지 거래 자체를 제한하는 제도입니다. 따라서 ‘건물 거래’ 중심인 오피스텔이나 공동주택은 근본적으로 규제 취지에서 벗어납니다.
🏢 오피스텔이 허가제에서 제외된 이유
오피스텔은 「집합건물법」에 따라 건물 전체가 하나의 대지 위에 세워지고, 각 세대(호실)는 건물의 일부(전유부분)와 해당 토지의 일부 지분(대지권)을 함께 가집니다. 즉, 오피스텔을 매수해도 ‘토지 전체’가 아닌 ‘토지의 아주 작은 공유지분’만 취득하게 됩니다.
따라서 국토교통부는 오피스텔 거래를 토지거래로 보지 않으며, 건물거래로 해석합니다. 허가제 지정이 내려져도 실질적으로 토지 유통과 무관하기 때문에 대부분 적용대상에서 제외됩니다.
🔍 실제 예시로 보는 오피스텔 대지지분
- 성수동 고급 오피스텔 A동 → 대지지분 약 6.8㎡ (약 2평)
- 청담 레지던스 B → 대지지분 약 4.2㎡ (약 1.3평)
- 역삼동 복합오피스텔 C → 대지지분 약 8.5㎡ (약 2.6평)
토지거래허가제의 주거지역 허가기준은 90㎡(약 27평) 초과입니다. 대부분의 오피스텔은 세대당 대지지분이 10㎡(3평)도 안 되므로, 허가 대상 면적을 초과하지 않습니다. 즉, 구조적으로 허가제 적용 요건을 충족하지 않습니다.
🏠 유엔빌리지 등 고급 빌라 일부 제외 이유
한남 유엔빌리지, 청담동, 성북동 등 고급 주거지역은 토지면적이 넓은 편이지만 이번 서울시 허가구역 지정에서 일부 지역은 빠졌습니다. 이유는 다음과 같습니다.
- ① 투기 거래율이 낮음 — 거래 빈도 자체가 적고 실거주 중심
- ② 외교공관·법인 보유 부지 다수 — 이미 거래제한성이 높음
- ③ 토지 분할 가능성 낮음 — 대부분 단독 필지 형태로 개발 완료
서울시는 “투기 목적 거래가 적은 지역은 행정적 실익이 낮다”며 제외 사유를 밝혔습니다. 결국 성수동, 압구정, 용산 한강로 등 투기 가능성이 높은 정비사업지 중심으로 규제를 집중한 것입니다.
⚖️ 허가가 필요한 토지 면적 기준 (㎡ + 평)
| 용도지역 | 허가 필요 면적 기준 |
|---|---|
| 주거지역 | 90㎡ 초과 |
| 상업지역 | 180㎡ 초과 |
| 공업지역 | 200㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 250㎡ 초과 |
이 면적 기준은 「국토계획법 시행령 제117조」에서 명시된 공식 수치입니다. 이 때문에 대부분의 오피스텔, 아파트, 고급 빌라 한 세대는 허가 대상 기준을 넘지 않아 허가를 받을 필요가 없습니다. 단, 건물 전체를 통매입하거나 여러 세대를 묶어 매수하면 합산 면적으로 허가 대상이 될 수 있습니다.
💬 대지지분이 작으면 무조건 허가가 면제될까?
정확히는 ‘허가 면적 기준을 초과하지 않으면 허가가 필요 없다’입니다. 즉, 대지지분이 작을 경우 면제되지만, 고가라서 면제되는 것은 아닙니다.
- 건물 전체 통매입 → 합산 대지지분이 90㎡(27평) 넘으면 허가 필요
- 개별 세대 1채 매입 → 대지지분 90㎡ 미만이면 허가 불필요
- 상업용 오피스텔 → 대지지분이 180㎡(54평) 넘으면 허가 대상 가능
결국 거래금액이 아니라 ‘토지 면적’이 허가의 핵심 기준입니다.
🔍 오피스텔 vs 고급 빌라 vs 단독주택 비교
| 구분 | 허가제 적용 여부 | 주요 이유 |
|---|---|---|
| 고가 오피스텔 | ❌ 제외 | 대지지분 작음, 건물 거래 중심 |
| 고급 빌라(유엔빌리지 등) | ⚙️ 일부 제외 | 실거주 중심, 외교·법인 보유 부지 다수 |
| 재개발 단독주택 | ✅ 포함 | 토지 분할·투기 가능성 높음 |
🧭 결론: 대지지분이 작으면 허가 대상이 아니다
토지거래허가제는 결국 ‘토지의 면적과 거래 형태’를 기준으로 허가 필요 여부를 판단합니다. 건물 가격이 아무리 높아도, 대지지분이 작거나 공유지분 형태라면 토지 거래로 볼 수 없기 때문에 허가 대상이 아닙니다.
요약하자면,
- 🏢 오피스텔 → 대지지분 작음, 토지 거래 아님 → 허가 불필요
- 🏠 고급 빌라 → 일부 제외, 실거주 중심 → 허가 실익 낮음
- 🏗️ 단독주택 → 토지 거래 중심 → 허가 필요
정부도 이번 2025년 10월 서울 전면 허가구역 지정에서 “토지 투기 가능성이 높은 지역만 선별 지정” 방침을 유지했습니다. 즉, 가격이 아닌 ‘토지 거래성’이 허가 여부를 좌우합니다.
※ 본 글은 2025년 10월 기준 국토교통부 및 서울시 고시, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조, 시행령 제117조를 근거로 작성되었습니다.
정확한 허가 여부는 거래 전 관할 구청(부동산정보과)에 문의하시기 바랍니다.
