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서울 부동산 시장에서 ‘강남과 강북’의 격차가 사상 최대치로 벌어졌다고 합니다. 최근 부동산 R114의 조사에 따르면 2025년 4월 기준, 서울 강남 11개 구(한강 이남) 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 5,334만 원으로, 강북 14개 구(한강 이북)의 평균 3,326만 원보다 2,008만 원 높았습니다. 2000년 통계 작성 이후 처음으로 2,000만 원대 격차를 기록한 것이다. 단순한 입지의 차이만이 아니라, 자산가들의 투자 전략과 정부의 부동산 정책이 맞물리며 양극화를 더욱 심화시켰습니다.
‘똘똘한 한 채’는 전략이다
이 같은 집값 격차의 이면에는 ‘똘똘한 한 채’라는 자산가들의 전략이 있습니다. 정부가 다주택자에 대한 규제를 강화하면서, 자산가들은 여러 채를 보유하기보다는 프리미엄 입지에 있는 고가 주택 한 채로 집중하는 경향을 보이게 됐습니다. 강남권은 대표적인 선택지로, 압구정·대치·반포·잠실 등 핵심 지역은 재건축 기대, 학군, 교통 인프라, 브랜드 프리미엄까지 갖추고 있습니다.
부자들은 강남 아파트를 단순한 주거지가 아닌 ‘자산 보존 및 증식 수단’으로 인식하고 있습니다. 실거주 목적이 아닌 장기 보유 시, 가격 조정기에도 가치 하락 가능성이 적고, 시장 반등기엔 빠르게 수익을 창출할 수 있다는 점에서 강남권은 사실상 부동산 최상위 계층의 기본 선택지가 된 셈입니다.
“강남 살아, 강북 살아?”…집값 격차 ‘역대급’으로 벌어졌다
아파트 3.3㎡당 2000만원差 4월 한강이남 평균 5334만원 강 이북은 3326만원에 그쳐 ‘똘똘한 한 채’ 선호 영향 한강을 사이에 두고 서울 이남과 이북 지역 아파트값 격차가 역대 최대 수준으로 벌
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과거 보수 정부와 다른 다주택 규제… 그 결과는?
눈여겨볼 점은 이 같은 ‘한 채 집중 현상’이 특정 정권의 정책 때문만은 아니라는 점입니다. 과거 보수 정부 역시 부동산 과열기에 다주택자에 대한 보유세 인상, 양도세 중과, 취득세 중복과세 등의 강경책을 펼친 바 있다. 그 결과, 다주택자의 매도 물량은 줄고, 주택 시장의 유동성은 위축됐습니다. 자산가들은 자연스럽게 ‘핵심 지역 한 채 보유’로 전략을 전환했고, 그 후폭풍으로 강남권의 수요 집중과 가격 상승은 더 심화되었습니다.
이러한 변화는 정책의 의도와는 반대로, 서울 핵심지 집값의 단기 급등을 부추겼습니다. 시장이 강남권에만 반응하면서 강북권의 수요 회복은 더욱 어려워졌고, 결과적으로 양극화만 심화된 것입니다.
강북이 못 따라오는 이유
강북은 강남보다 인프라 면에서 열세입니다. 명문 학군, 특목고, 대기업 사옥, 대형 병원, 고급 상권 등이 대부분 강남에 밀집되어 있고, 강북은 주로 중저가 주택 밀집지역으로 구성되어 있습니다. 최근 성동구·용산구·마포구 등의 ‘강북 벨트’가 상승세를 보이긴 하지만, 이들 지역조차 강남권의 가격 상승폭을 따라가긴 어렵습니다.
강북은 재건축·재개발이 주로 공공 주도로 진행돼 수익성이 제한적이며, 민간자본의 유입이 활발하지 않습니다. 이 때문에 자산가들은 강북 투자를 ‘불확실성 높은 선택’으로 보고 있으며, 대체 입지로 삼지 않는 경우가 많습니다. 결과적으로 강북과 강남의 가격 격차는 점점 더 벌어지고 있습니다.
금리 인하와 강남의 지배력
2024년 이후 시작된 기준금리 인하 기조는 강남권의 자산가들에게 또 다른 기회가 되었습니다. 금리 하락으로 인한 레버리지 비용 절감, 대출 규제 완화 기대, 그리고 공급 희소성까지 겹치면서 강남의 주택 자산은 더 높은 프리미엄을 얻게 되었습니다. 자산가들은 유동성 활용에 능하고, 리스크를 최소화하는 고급 정보를 바탕으로 안정적인 고가 아파트에 더 집중하고 있는 상황입니다.
부자들은 왜 강남을 고집하나?
강남권 아파트는 ‘자산의 안전지대’로 통합니다. 글로벌 부자들이 런던의 첼시, 뉴욕의 맨해튼, 도쿄의 미나토구에 집중하듯, 서울에선 강남이 해당 역할을 합니다. 고급 아파트는 입지뿐만 아니라 브랜드, 커뮤니티, 편의시설, 교육환경 등 모든 측면에서 타 지역을 압도합니다. 자산가들이 굳이 새로운 지역을 모험할 이유가 없는 것입니다.
더불어 ‘부동산 공포’에 영향을 받지 않는 것도 강남 아파트의 특성입니다. 고가 아파트일수록 실거래 수가 적고, 하락기에도 버티는 힘이 강한 편입니다. 반면 상승기엔 자산가들 간의 ‘경쟁 구매’로 오히려 더 빠르게 가격이 뜁니다. 다만 이는 어디까지나 공급과 입주 물량을 "0"으로 두었을 때 가능한 수치인데, 간혹 주변에 더 좋은 인프라가 구축되면 가격은 변동폭이 있을 수 있다는 점을 기억해야 합니다.
결론: 양극화의 고착
강남과 강북의 집값 격차는 단순한 시세 차이가 아니라 자산가들의 전략, 인프라 집중, 정책 왜곡 등 복합적 요인이 만든 결과다. 과거 보수·진보 정부를 가리지 않고 반복된 다주택자 규제는 오히려 자산가들의 강남 집중을 더 공고하게 만들었고, 이는 향후에도 쉽게 해소되지 않을 것으로 보입니다.
자산가들은 강북의 상승 여력을 저평가하고, 강남을 ‘지키는 자산’으로 간주하고 있습니다. 정부가 양극화를 해소하고 싶다면 공급 확대만이 아니라, 강남을 대체할 수 있는 ‘프리미엄 입지’를 개발하고, 실질적 인프라 분산 정책을 펼쳐야 할 것입니다.
