정부가 부동산 시장의 ‘편법 증여’를 막기 위해 가족 간 저가 거래에 대해 최대 12%의 취득세를 부과하는 지방세법 개정안을 추진한다. 최근 부동산 거래 절벽 속 “차라리 자녀에게 싸게 넘기겠다”는 움직임이 늘자 세제 규제로 차단에 나선 것이다. 하지만 시장에서는 “정상적인 가족 거래까지 위축시킬 수 있다”며 반발의 목소리가 커지고 있다.
📌 개정안 핵심 – ‘시가보다 30% 이상 낮으면’ 증여로 간주
행정안전부가 발의한 개정안에 따르면 배우자나 직계존비속 간 거래에서 시가와 거래가액 차이가 30% 또는 3억 원 이상일 경우 ‘현저히 낮은 거래’로 판단해 증여로 본다. 즉, 부모가 시세 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 6억 원에 매도하면, 단순 매매가 아닌 ‘증여’로 간주되어 12%의 증여취득세가 적용된다.
조정대상지역은 12%, 비규제지역은 3.5%의 취득세율이 적용될 예정이다. 지금까지는 대금만 오갔다는 사실이 입증되면 일반 매매로 인정돼 1~3% 세율이 부과되었지만, 이제는 시세와의 격차가 세금 부과의 핵심 기준이 된다.
🏠 배경 – “증여세 피하려 싸게 판다” 늘어나자 정부가 제동
10·15 부동산 대책 이후 거래 규제가 강화되자 서울과 수도권에서는 가족 간 저가 거래가 눈에 띄게 늘었다. 일례로 서울 마포구 ‘프레스티지자이’ 59㎡가 시세 24억 원보다 7억 원 낮은 16억 5천만 원에 거래된 사실이 알려졌다. 정부는 이런 거래를 ‘편법 증여’로 판단하고 강력히 대응하겠다는 입장이다.
하지만 시장에서는 “정부가 세수를 확보하기 위해 지나치게 개입한다”는 불만도 제기된다. 거래절벽 상황에서 세금 규제가 추가되면 실수요자조차 매매를 미루는 경향이 커질 수 있기 때문이다.
⚖️ 실질 부담은 얼마나 될까?
10억 원짜리 주택을 자녀에게 7억 원에 팔 경우, 7억 원의 12%에 해당하는 8,400만 원의 취득세를 내야 한다. 기존 매매세율(1~3%) 기준으로는 200만~600만 원 수준이었으니, 부담이 약 15배 가까이 늘어난 셈이다.
게다가 국세청이 자금 출처를 확인해 증여로 판단할 경우 최대 50%의 증여세가 별도로 부과될 수 있다. 결국 ‘취득세 + 증여세’ 이중 부담 가능성까지 생긴다.
📉 시장 반응 – “거래절벽 심화 불가피”
전문가들은 이번 조치가 시장의 신뢰를 떨어뜨리고 거래를 더욱 위축시킬 것이라고 우려한다. 서울은 이미 토지거래허가제 확대로 매매 매물이 8% 이상 감소했는데, 가족 간 거래까지 막히면 실질 거래 가능한 시장 자체가 급감한다는 것이다.
세무 전문가들은 “실거래가 단순히 시세보다 낮다고 해서 모두 증여로 보는 건 위험하다”며 “정상적인 가족 간 거래마저 세무조사 대상이 되면 시장의 투명성이 오히려 떨어질 수 있다”고 경고했다.
💬 향후 전망 – 상속·법인 이전으로의 전환 가능성
이번 개정안이 통과되면 부유층을 중심으로 상속 시점 조정이나 법인 명의 매매 등 다른 형태로 자산 이전이 이뤄질 가능성이 크다. 실제 2021년 이후 증여세 강화 당시에도 유사한 흐름이 나타난 바 있다.
또한 정부가 보유세 인상 논의까지 병행할 가능성이 높아 고가 아파트를 보유한 고령층의 세 부담은 한층 커질 전망이다.
📊 정리 – ‘편법 증여 차단’이냐, ‘거래 위축’이냐
정부는 이번 조치를 통해 세제 형평성을 높이고 탈세를 막겠다는 목표를 내세우고 있다. 그러나 부동산 업계는 “정책의 타이밍과 강도가 잘못됐다”고 비판한다. 거래량이 줄어든 상태에서 세 부담을 높이면 결국 매도자와 매수자 모두 손해라는 것이다.
또한 ‘시가’의 판단 기준이 모호해 세금 분쟁이 빈번해질 수 있다는 점도 문제로 지적된다. 부동산의 특성상 거래 시점, 층수, 방향 등에 따라 시세가 달라지기 때문이다.
📍 결론 – 세금의 목적은 징수가 아닌 ‘신뢰 회복’
가족 간 저가 거래를 통한 증여 회피를 막는 것은 필요하지만, 모든 거래를 잠재적 탈세로 보는 접근은 장기적으로 시장 신뢰를 해칠 수 있다. 지금 시장에 필요한 것은 예측 가능한 세제와 일관된 정책이다.
정부가 세율을 높이는 대신, 투명한 거래 신고 체계와 공정한 평가 기준을 확립한다면 시장도 자정 기능을 회복할 수 있을 것이다. 그렇지 않다면, “세금이 무서워서 아무도 팔지 않는 시장”이 현실이 될지도 모른다.
