2025년에도 부동산 시장은 혼조세를 보이고 있습니다. 대출 규제로 매수세는 위축되었지만, 일부 지역—특히 판교—에서는 신고가 거래가 이어지며 사람들의 기대를 자극하고 있습니다. “역시 안 팔길 잘했어”라는 말이 회자되지만, 실제 부자들은 이 흐름을 어떻게 보고 있을까요? 그리고 정말 팔리지 않는 자산의 ‘상승’이 의미가 있을까요? 지금부터 부자들이 보는 판교 현상, 그리고 ‘유동성 없는 상승’의 한계를 이야기해 보겠습니다.
판교 신고가, 정말 가치가 오른 걸까?
최근 판교푸르지오그랑블 117㎡가 36억 7000만 원에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 봇들마을 8단지한신휴플러스 역시 30억 이상에 거래되며 상승세를 입증했죠. 분당의 재건축 속도와 맞물려 판교의 입지와 희소성이 부각되며 집값이 들썩이고 있는 건 사실입니다. 하지만 여기에는 중요한 전제가 빠져 있습니다. 바로 ‘거래가 없다’는 사실입니다. 몇 건의 신고가 거래가 전체 시장 분위기를 대표할 수 있을까요? 거래량은 극도로 낮고, 호가는 높지만 실현되지 못하는 상황이 대부분입니다. 부자들은 이런 시장 흐름을 누구보다 빠르게 감지합니다. "집값이 오른 게 아니라, 오른 것처럼 보일 뿐"이라는 해석이 나오는 이유도 여기에 있습니다. 단 한 건의 실거래가 전체 자산의 가치를 대표하진 않으며, 이는 유동성이 낮은 자산에서 흔히 발생하는 ‘착시’ 현상입니다. 한 부동산 전문가는 말합니다. “매도되지 않는 신고가는 숫자일 뿐입니다. 가격은 누군가 실제로 돈을 주고 살 때 비로소 의미를 갖죠.” 부자들은 실거래가 아닌 ‘현금화 가능성’을 기준으로 부동산 가치를 평가합니다. 단지 가격이 올랐다고 자산이 증가했다고 착각하지 않는 것이죠.
“집 안 팔길 잘했어”의 진짜 의미는?
언뜻 보면 판교에 집을 보유한 사람들은 승자처럼 보입니다. 하지만 부자들의 시각은 다릅니다. “오르긴 했는데, 누가 사?”라는 냉소적 반응이 더 많습니다. 실제로 현금이 필요한 상황에서 이 자산을 매도하려고 하면, 의외로 반응이 없습니다. 대출 규제로 실수요가 줄고, 고가 아파트에 대한 수요는 더더욱 한정적이기 때문입니다. 신고가 거래도 극소수의 특수한 조건에서 이뤄졌을 가능성이 높습니다. 이런 상황에서 “집값이 올라서 잘했다”는 말은 스스로를 위로하는 ‘심리적 방어기제’일 수 있습니다. 실제로 팔아 수익을 실현하지 못한 이상, 이는 평가이익에 불과하기 때문입니다. 부자들은 이런 상황을 ‘종이 위의 숫자’라고 표현합니다. 장부상 자산이 늘어난 것처럼 보여도, 유동화되지 않는 한 그 돈은 쓸 수 없습니다. 오히려 현금 유동성이 줄어드는 시기에는 이런 고가 자산이 부담으로 작용할 수도 있습니다. 이처럼 부자들은 자산의 유동성과 실현 가능성을 기준으로 의사결정을 합니다.
부자들은 지금도 ‘팔 준비’를 한다
가장 현명한 부자들은 상승장을 기회로 삼아 ‘팔 준비’를 합니다. 부동산 시장이 다시 활기를 되찾을 것이라는 기대보다는, 일시적인 반등 시점을 자산 재조정의 타이밍으로 보는 것이죠. 지금처럼 거래량이 낮고, 일부 지역에서만 신고가가 기록되는 상황은 장기 추세의 반등이라기보다는 단기 이벤트로 해석됩니다. 판교는 여전히 입지와 미래 가치는 높게 평가받지만, 그것이 언제든 현금으로 전환될 수 있다는 보장은 없습니다. 이 때문에 부자들은 상승장의 분위기에 휩쓸리기보다는, 보유 자산의 비중을 조절하고, 유동자산을 확보하는 데 더 집중합니다. 투자에서 가장 중요한 건 ‘실현 가능한 수익’이기 때문입니다. 또한, 부자들은 단 한 건의 거래로 시장이 바뀌는 것이 아님을 알기에, 특정 아파트의 신고가가 곧 시장의 회복을 의미하지 않는다는 점도 인식하고 있습니다. 거품과 현실을 분리해서 보는 눈이 필요합니다.
결론 : 부자들은 허상의 가격이 아닌 실제 전략을 짠다!
판교의 일부 아파트가 신고가를 경신하며 사람들의 기대를 자극하고 있지만, 실제 시장은 여전히 유동성이 낮고, 매수 심리는 위축되어 있습니다. 단편적인 상승세에 집착하기보다, 자산의 실현 가능성과 유동성을 함께 고려하는 시각이 필요합니다. 부자들은 지금도 조용히 준비합니다. ‘오른 가격’이 아닌, ‘팔 수 있는 가격’을 기준으로 자산을 평가하며, 위기 속에서도 기회를 찾는 전략을 선택하고 있습니다. 우리도 지금 이 시점에서 무엇이 진짜 가치인지 다시 한번 따져봐야 할 때입니다.