“서울 묶이자 부산으로 간다”… 큰손들의 ‘풍선효과 2라운드’

최근 정부가 서울과 수도권 주요 지역을 대출 규제와 투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶자, 시장의 유동자금이 다시 ‘탈서울’ 행보를 보이고 있다. 특히 부산 해운대·수영구를 중심으로 거래량과 가격이 동시에 상승하면서 5년 전 문재인 정부 시절의 풍선효과가 재현되고 있다는 분석이 나온다.

■ 부산, 다시 불붙다

한국부동산원에 따르면 10월 넷째 주 부산 아파트값은 전주 대비 0.02% 상승하며 3주 연속 오름세를 기록했다. 그중에서도 해운대구(0.13%), 수영구(0.08%)의 상승세가 두드러진다. 두 지역은 새 정부 출범 이후 누적 상승률이 이미 1%를 넘겼다.

거래 또한 활발하다. 남천동 삼익비치타운, 동래 래미안 아이파크, 거제동 레이카운티 등 대표 단지들이 연이어 신고가를 경신 중이다. 일부 단지는 불과 보름 만에 1억 원 가까이 오른 거래 사례도 보고되었다. 특히 내년 이후 입주물량 감소 전망이 투자심리를 자극하며, “서울처럼 새 아파트가 부족할 것”이라는 인식이 확산되고 있다.

■ 세종·대구는 왜 못 오르나

하지만 전국적으로 같은 현상이 벌어지는 것은 아니다. 세종(-0.09%)과 대구(-0.04%)는 여전히 하락세를 보이고 있으며, 심지어 대구의 대표 부촌인 범어동마저 최근 다시 약세로 돌아섰다.

대구의 가장 큰 문제는 공급 과잉이다. 수성구, 동대구역세권, 범어동 일대에 신규 입주 단지가 몰리며 전세가 약세로 전환됐고 거래는 급격히 줄었다. 세종시 역시 공공기관 이전 효과가 끝나며 인구 유입이 둔화되고, 2022~2024년 대규모 입주로 공급 폭탄이 이어졌다. 공실률이 높아지고 전세가가 지속 하락하는 등 두 지역은 투자 매력이 떨어진 상황이다.

■ 부산으로 쏠리는 다섯 가지 이유

전문가들은 큰손(고액자산가)들이 부산을 택하는 이유를 다음과 같이 정리한다.

1. 규제 회피 – 수도권의 강력한 대출 규제와 세제 강화
2. 입주물량 감소 – 2026년 이후 신규 공급 급감 전망
3. 핵심 입지 – 해운대·수영 등 전국적으로 인지도 높은 지역
4. 거래 회전성 – 유동성이 빠르고 단기 차익 실현 용이
5. 외지인 친화성 – 실거주와 세컨하우스 수요가 공존

결국 “부산은 돈이 머물기 좋은 도시”라는 심리가 투자자들을 다시 불러들이고 있다.

■ 풍선효과의 피로감, 그러나 부산은 예외?

이번 흐름은 분명 풍선효과의 연장선이다. 그러나 과거와 달리 지금은 ‘선택적 상승’이라는 특징이 있다. 세종과 대구는 식었지만 부산은 여전히 활활 타오른다. 이는 투자자들이 단순한 규제 피난처보다 실제 수익과 유동성이 확보되는 지역을 고른다는 학습효과를 보여준다.

즉, 과거처럼 “서울을 누르면 지방 전체가 오른다”는 공식은 더 이상 통하지 않는다. 지금의 시장은 유동성이 머물 수 있는 도시만 선택적으로 상승하고 있다.

■ 부산 이후, 또 다른 풍선은 어디로?

일각에서는 “서울 묶이면 다음은 부산”이라는 공식이 다시 현실화되고 있다고 말한다. 하지만 전문가들은 “부산도 예외가 될 수 없다”고 경고한다. 정부가 강도 높은 집값 규제를 유지하는 한, 부산 역시 언제든 조정대상지역 재지정 가능성이 존재하기 때문이다.

또한 대구 범어동의 사례처럼 공급 리스크가 불거질 경우 상승세는 언제든 꺾일 수 있다. 결국 풍선효과는 ‘기회’이자 동시에 ‘거품’일 수도 있다는 점을 시장은 이미 알고 있다.