2025년 조기 대선을 앞두고 부동산 이슈가 다시금 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 정치권은 앞다투어 공급 확대와 규제 완화를 외치고 있지만, 부자들은 이 상황을 어떻게 바라보고 있을까요? 단순히 물량만 늘리는 것이 해결책일까요? 실상 부자들은 공급의 ‘양’보다 ‘질’을 더 중요하게 보고 있으며, 서울 집값 안정의 핵심은 재건축 규제 완화, 특히 재초환 폐지에 있다고 분석하고 있습니다. 이번 글에서는 부자들의 자산 전략과 부동산 공약에 대한 현실적인 시각을 통해 부동산 정책의 본질을 짚어봅니다.
단순한 ‘양’이 답이 될 수 없는 이유
정치권에서 자주 등장하는 공약 중 하나는 “공급 확대”입니다. 하지만 부자들은 이러한 ‘양적 확대’만으로는 시장이 안정되지 않을 것이라 확신합니다. 이유는 간단합니다. ‘무엇을 어디에 짓느냐’가 빠져 있기 때문입니다. 실제로 우리나라의 주택보급률은 이미 100%를 넘었습니다. 즉, 숫자로 보면 집은 충분합니다. 그런데도 여전히 서울 집값은 고공행진을 거듭하고 있죠. 왜일까요? 사람들이 살고 싶어 하는 지역, 거주 가치를 인정받는 입지에는 충분한 공급이 없기 때문입니다. 부자들은 수치보다는 질을 봅니다. 아무리 많이 지어도 사람들이 선호하지 않는 위치, 상품성 없는 주택이라면 자산으로서의 가치는 제로에 가깝습니다. 서울의 경우, 빌라나 소형 주택 공급은 늘어나고 있지만, 정작 수요자는 ‘신축 아파트’만을 원합니다. 이 괴리에서 시장 왜곡이 생깁니다. 또한, 무분별한 공급 확대는 지역 간 양극화를 더 심화시킵니다. 지방의 미분양은 늘고, 서울 핵심지 아파트는 여전히 ‘줍줍’ 대상이 되는 이유죠. 부자들은 이런 시장 흐름을 면밀히 분석하고, 결국 입지와 상품성을 갖춘 자산에만 집중 투자합니다. 공급의 ‘양’이 아니라 ‘질’이 중요한 이유입니다.
재초환 폐지, 진짜 부자들이 주목하는 핵심 키워드
서울에 아파트를 더 지으려면 어디에 짓느냐가 핵심입니다. 서울에는 사실상 택지가 없습니다. 남은 선택지는 재개발과 재건축뿐인데, 현재 이를 가로막는 가장 큰 걸림돌이 바로 ‘재건축 초과이익환수제(재초환)’입니다. 부자들은 이 제도를 매우 비효율적인 정책으로 인식합니다. 이유는 사업성 때문입니다. 수조 원 규모의 프로젝트가 ‘수익성이 나지 않는다’는 이유로 멈추는 현실은, 자산 운용 측면에서 보면 비합리적입니다. 재초환이 있는 한, 대부분의 조합은 사업 진행 자체를 꺼리게 됩니다. 전문가들도 지적하듯, 재초환이 사라지면 지금 대기 중인 유망 재건축 단지들이 바로 사업을 시작할 수 있는 여건이 마련됩니다. 부자들은 이것이 곧 새로운 기회의 시작이라고 봅니다. 실제 자산가들은 이미 서울 강남·목동·여의도 등의 정비사업지를 중심으로 ‘선 매입’을 마친 상태이며, 재초환 폐지를 정치권이 현실화시키는 순간을 투자 타이밍으로 보고 있습니다. 즉, 이 제도가 폐지되는 것이 단지 정책적 상징이 아닌, 부동산 시장 구조를 실질적으로 바꾸는 결정적 요소로 작용한다는 점에서, 부자들이 주목하는 핵심 키워드입니다.
부자들이 원하는 ‘양질의 상품’은 따로 있다
정비사업 규제 완화가 시장 전체에 미치는 효과는 단순한 공급 증가가 아닙니다. 질 높은 자산의 등장입니다. 부자들이 원하는 자산은 단순한 주택이 아니라 ‘상품성 있는 부동산’입니다. ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 용어는 이들의 니즈를 압축적으로 보여줍니다. 아무리 신축이라도 위치가 나쁘면 외면당하고, 강남·서초·마포 같은 프리미엄 지역의 구축이라도 재건축 기대감이 있으면 ‘투자 1순위’가 됩니다. 부자들은 “내가 직접 살고 싶은 집”이 아니면 사지 않습니다. 단순히 소형 평형, 다세대 주택 등 ‘숫자 맞추기’ 식 공급은 실거주 수요와 자산 가치를 동시에 만족시키지 못합니다. 또한, 서울 같은 도심지의 경우 20평 대보다 30~40평대 아파트 수요가 높고, 실거주+투자 목적이 섞여 있기 때문에 고급화 전략이 오히려 필요합니다. 이는 단순히 ‘지으면 된다’는 접근이 아닌, 프리미엄 주거 환경을 기획하는 고차원적 전략이 필요하다는 의미입니다. 부자들은 앞으로도 계속해서 ‘입지+상품성+유동성’이라는 3가지 요건을 충족하는 자산에만 투자할 것이며, 시장 역시 이에 따라 양극화가 더 심화될 가능성이 큽니다.
결론 : 진짜 시장 안정의 핵심은 부자들이 원하는 것에 있다 !
2025년 대선을 앞두고 정치권에서는 공급 확대를 주요 공약으로 내세우고 있지만, 부자들은 ‘질’을 더 중요하게 봅니다. 수요가 집중된 지역에, 상품성 있는 주택을 공급하는 것이야말로 진짜 시장 안정의 해법입니다. 특히 재건축의 대못이라 불리는 ‘재초환’ 폐지가 핵심이며, 이는 단순한 규제 완화를 넘어 부동산 시장 전반의 패러다임을 바꾸는 정책입니다. 부자들은 이미 미래를 준비하고 있습니다. 공급은 많아도 좋은 자산은 드물다는 사실을 누구보다 잘 알기 때문입니다. 지금 당신이 투자자라면, 단순한 숫자보다도 진짜 가치가 무엇인지부터 고민해 보시기 바랍니다. 과거 김대중 정부에서 시행했었던 건설규제 철폐가 다시 한번 나와야 할 시점이 아닐까 싶습니다.