‘갭투자 금지’ 착시인가 현실인가 — 거래량 급감 뒤 숨은 진실

10·15 대책 이후 서울 전역의 거래량이 77% 줄었다는 통계가 언론을 통해 대대적으로 보도됐다. 특히 영등포(-93.9%), 광진(-90%), 성동(-89.6%) 등 주요 지역의 감소 폭은 90%에 육박한다. 겉으로 보면 정책 효과가 강력하게 나타난 것처럼 보이지만, 실제로는 토지거래허가 절차에 따른 ‘거래 지연 착시’ 현상일 가능성이 높다는 지적이 제기되고 있다.

🏗️ 토지거래허가제, 통계의 맹점 만들다

정부는 지난 10월 20일부터 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이 제도는 부동산 거래를 하기 위해 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 방식이다. 법적 심사기한은 최대 15일이며, 실무상 빠르게 처리될 경우 2~10일 내 승인되지만, 지역별 행정 처리 속도는 천차만별이다.

특히 노원구, 도봉구, 강북구 등 외곽 지역은 신청 건수가 폭증하며 처리 속도가 느려지고 있다. 실제 새올전자민원창구에 등록된 노원구 토지거래허가 신청 중 상당수가 ‘처리 중’으로 표기되어 있으며, 일부는 접수 후 7~10일이 지나도 아직 결재가 완료되지 않은 상태다. 이는 거래 자체가 취소된 것이 아니라, 단순히 행정 절차가 진행 중인 건들이다.

즉, 국토부 실거래가 공개시스템에 잡히지 않는 ‘대기 중 거래’가 적지 않다. 따라서 단순히 거래량 77% 감소라는 수치를 정책 효과로 해석하는 것은 오류다. 실제로는 매수자와 매도자가 계약을 체결했더라도 허가가 나야 신고가 가능하기 때문이다.

📊 통계로 보는 착시: 거래량과 허가신청 건수의 괴리

매일경제가 공개한 통계에 따르면, 토지거래허가제가 시행된 이후 23일간 서울에서 접수된 ‘허가 신청’ 건수는 2991건에 달했다. 같은 기간 국토부에 등록된 거래신고 건수는 2320건이다. 즉, 거래신고 건수보다 허가 신청이 더 많다. 이는 거래하려는 의지가 여전히 존재함을 보여준다.

예를 들어 노원구는 허가 신청이 241건으로 전년 대비 33.9% 증가했다. 하지만 실거래가 등록건수는 감소했다. 이는 거래가 사라진 것이 아니라 ‘허가 대기 중’이기 때문이다. 영등포나 광진처럼 ‘감소율이 90% 이상’이라고 보도된 지역들도 마찬가지로, 실제로는 거래 계약이 성사됐으나 허가가 미확정 상태일 가능성이 크다.

구분	거래신고 건수	허가신청 건수	차이	비고
서울 전체	2,320건	2,991건	+671건	허가 대기 거래 존재
노원구	약 180건	241건	+61건	외곽 실수요 거래 집중
도봉구	약 80건	99건	+19건	대출 한도 완화 효과
강북구	약 60건	75건	+15건	전세대체 수요 유입

이 도표를 보면 분명한 결론에 도달한다. 언론이 ‘거래 급감’을 인용할 때 사용하는 국토부 데이터는 허가승인 완료 기준이며, 미승인 거래는 통계에서 누락된다. 따라서 실제 시장의 열기와 심리는 이보다 훨씬 활발하다고 볼 수 있다.

💡 정책 효과 착시: ‘규제 성공’처럼 보이는 이유

정부는 이번 거래량 급감 보도를 두고 “갭투자 차단 효과가 즉시 나타났다”고 자평했지만, 실상은 일시적 행정 병목 현상에 불과하다는 해석이 유력하다. 특히 강남 3구와 용산은 이미 오래전부터 규제지역으로 지정되어 있어, 새롭게 토지거래허가 절차를 밟는 사례가 적다. 따라서 ‘거래가 유지된 것처럼 보이는 지역’과 ‘허가 대기 때문에 통계에 잡히지 않는 지역’ 간의 착시가 발생한 것이다.

쉽게 말해, 강남 3구는 이미 허가제 경험이 누적되어 행정처리가 신속하고, 영등포·광진처럼 이번에 새로 편입된 지역은 시스템이 낯설어 처리 속도가 더딘 탓이다. 이는 거래 절벽이 아니라 ‘행정 절벽’에 가깝다.

🏦 갭투자 금지의 의도와 실제 효과

이번 10·15 대책의 핵심은 ‘전세를 끼고 집을 사는 갭투자 금지’다. 전세자금으로 매수자금 일부를 충당하는 구조를 차단하여 투기 수요를 억제하려는 목적이다. 그러나 이 규제는 단기적으로 거래 절벽을 초래하되, 중장기적으로는 실수요자의 매수 전환을 자극할 가능성이 크다.

즉, 갭투자가 빠져나간 자리를 실거주 수요가 대체하게 되면 거래량은 다시 회복될 수 있다. 하지만 지금은 허가 대기, 대출심사 지연, 실거주 요건 검토 등으로 인해 통계상 거래량이 일시적으로 축소된 상태다. ‘정책효과’로 보기엔 시기적으로 이르다.

📉 언론보도의 문제점: ‘거래량 감소=정책 성공’ 프레임

많은 언론이 “서울 아파트 거래량 77% 급감”을 헤드라인으로 다뤘지만, 이 수치가 실제 시장 냉각을 의미하는 것은 아니다. 국토부 실거래가 시스템의 데이터는 신고된 거래만 반영되며, 신고 지연 건은 포함되지 않는다. 따라서 토지거래허가제 시행 직후에는 모든 거래가 신고보다 늦게 반영될 수밖에 없다.

즉, 이 수치는 정책효과가 아니라 행정지연을 반영한 결과다. 또한 거래금액이 74% 줄었는데 평균가격이 상승했다는 점 역시, 시장이 냉각된 게 아니라 ‘거래 가능한 일부 고가 매물만 신고된 결과’로 해석하는 것이 더 합리적이다.

🔍 실거래 신고 구조의 한계

거래가 성사되면 먼저 토지거래허가를 받고, 허가가 떨어진 이후에야 부동산 거래신고가 가능하다. 이후 실거래가 공개시스템에 입력되는 데까지는 추가로 3~5일이 걸린다. 따라서 최소 5일에서 길게는 3주까지 시차가 발생한다. 이 기간 동안의 거래는 ‘통계상 존재하지 않는 거래’로 취급된다. 실제로 현장 중개업소들은 “거래는 계속 체결되고 있지만 시스템상 반영이 늦어 거래절벽으로 보인다”고 증언한다.

🏠 허가 대기 거래가 보여주는 시장의 진짜 온도

새올전자민원창구에 따르면 노원, 도봉, 강북, 양천 등지의 토지거래허가 신청은 꾸준히 증가하고 있다. 단순히 숫자만 보면 거래 절벽이지만, 행정 창구에는 서류 검토 중인 물량이 대기 중이다. 이러한 ‘보이지 않는 거래’는 향후 일괄 승인 후 실거래가 통계로 반영되며, 그때 다시 거래량이 폭등하는 것처럼 보일 가능성이 높다.

결국 “거래량 급감”이라는 보도는 단기 통계의 함정에 빠진 결과다. 시장은 단숨에 식지 않았고, 단지 행정절차의 병목이 만든 일시적 착시다.

🧩 결론: 정책효과는 아직 판단하기 이르다

10·15 대책은 확실히 시장 참여자들의 행동 패턴을 바꾸고 있다. 하지만 언론이 말하는 ‘거래 절벽’은 실제 수요 위축이 아니라 허가제 전환에 따른 일시적 통계 착시다. 정책효과를 판단하려면 최소 2개월 이상 누적 데이터를 분석해야 하며, 허가 완료 후 거래신고까지 반영된 ‘완전 통계’를 기준으로 해야 한다.

정책의 진짜 성공은 거래량이 줄었는가가 아니라, 시장 구조가 실수요 중심으로 재편되는가에 달려 있다. 현재의 ‘거래 급감’은 그저 새 제도의 첫 관문을 통과하는 과정에서 나타난 일시적 현상일 뿐이다.